东岸的洪水和房市

在过去的一年里,澳大利亚东岸,特别是昆士兰东南部和新南威尔士州北部的房地产市场表现,可以概括为价格增长领先,拍卖活动增加,以及有利的州内移民趋势。然而,2 月底是对极端天气事件和气候变化的影响一个发人深省的提醒。

已经有许多业界和媒体询问 CoreLogic ,目前的洪水将如何影响房价、租金和住宅的可用性。

在 2011 年布里斯班的洪水之后,该市的房价从 2011 年 1 月到 2012 年 1 月持续下降,最低为 -6.1%(图 1)。从 2011 年 11 月开始,在几次现金利率下降的背景下,这种下降进入了复苏模式。然而,直到 2014 年 3 月,住宅市场才完全恢复了 2010 年 12 月的价值记录。

洪水对房价的影响

很难区分洪水对房价的影响,因为从 2010 年中期开始,布里斯班的住宅价值已经有下降的趋势。这种下降是由资源繁荣时期的货币政策收紧和澳大利亚从全球金融危机中复苏所引发的。

图 2 总结了大布里斯班房价指数与 2011 年 1 月被洪水淹没的八个区的对比,显示了每个市场的住宅价值变化。图 3 显示了 2011 年以来价值下滑的深度和每个市场恢复所需的时间。在选定的区中,住宅价值平均需要 5.1 年才能恢复到 2011 年 1 月的水平,受洪水影响的地区的住宅价值下降的幅度比大布里斯班要大。

价值恢复期

虽然在 2011 年的洪水中,被淹没的区在洪水过后的一年中相对于布里斯班的平均水平有较大的下降,但大多数郊区的价格在三到五年内恢复,在最近的洪水事件之前,河边的区域仍然比离河边更远的区域吸引更多的价值。澳大利亚人历来对靠近水面的住宅有很高的评价;根据对更频繁的恶劣天气事件的预测,这一趋势是否会改变,还有待观察。

在此期间,对布里斯班市场的另一个明显的影响是交易活动的下降。2011 年 1 月,大布里斯班地区的月度销售量达到了过去 20 年的最低水平,为 2,115 宗交易。 与去年相比,2011 年 1 月的新上市房源也明显减少(下降了-27.8%),但在接下来的一个月里却明显增加(跃升了 46.8%)。图 2 和图 3 所示的区也出现了类似的新房源下降,然后在 2 月出现反弹的情况,这表明销售和房源确实在事件后开始回升。

从 2011 年开始分析的八个区的租金价值并没有显示出 Hedonic 租金价值指数的下降。相反,在截至 2012 年 1 月的一年中,租金平均增长了 4.3%。这可能是由于当时的租赁存量水平较为低迷,这可能给市场租金带来了上行压力。

当时与现在

也许 2011 年和 2022 年的市场最大的区别之一是这些破坏性的极端天气事件之间的时间长度。在 2011 年,自 1974 年以来,该地区没有发生过大的洪水,这种性质的洪水被认为是 “100 年一遇”。对于目前的房主来说,这仅仅是超过 11 年的时间。

这种间隔时间很短的重大洪灾事件可能:

  • 改变买方对低洼地区住房的态度
  • 看到低洪水风险的市场随着时间的推移吸引更大的需求
  • 导致更高的保险费,这可能会阻止买家进入易受水灾影响的地区
  • 在建筑业已经出现高需求、劳动力和材料短缺的情况下,提高维修/翻新成本。

洪水的财务影响

鉴于许多沿海地区的清理和损害评估工作尚未开始,目前的洪水对住房市场的成本和影响很难评估。此外,环境非常不同,货币政策更有可能在未来 12 个月内收紧,而 2011 年则是在水灾事件发生后一年内,现金利率下降对市场的支持。归根结底,这一事件强化了气候变化的后果,对现在和未来的房地产和金融业构成了巨大挑战。

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