为什么房价下跌不会真正改善住房负担能力？
房价预计将下降高达 32%，一场由疫情引起的房市大跌，是否会最终让人们买得起房？这是否会成为解决澳大利亚住房可负担性问题的灵丹妙药，因价格飙升使大部分高收入的房主受益，而将其他人锁在市场之外或使他们背负巨额债务？
虽然价格下跌可能会帮助一些潜在买家进入市场，但失业率上升和工作不确定性意味着并非所有的人都能或将利用这一趋势。对于那些最近购买了第一套住房的人来说，房市萧条可能会让他们出现负资产。
根据墨尔本大学和斯威本科技大学（Swinburne University of Technology）的研究人员的研究，那些在房市繁荣高峰期（2014 – 15财年至2017 – 18财年）买房，最近失去工作的人面临的风险最大。
“我们估计有 2.4 万户家庭处于非常高的风险中，因为他们借了大笔贷款，这些贷款可能很快就会超过他们的房屋价值，而且还在工作岗位流失率高的行业工作。”墨尔本大学的伊兰·威塞尔（Ilan Wiesel）和斯威本科技大学的利斯·拉尔斯顿（Liss Ralston）和温迪·斯通（Wendy Stone）在本文中说。”另有 13.52 万人处于高风险，12.1 万人处于中度风险。”
关于该 2.4 万个家庭，成员借贷的房产价值超过 80%，并且在受疫情严重打击的行业工作。同样，13.52 万名贷款估值比高的购房者也面临着房屋价值低于债务的风险。
图1：近期购房者面临疫情引发的房市崩盘风险。
债务负担
澳洲房价的繁荣意味着近期买家为购置房产而申请了更大的贷款。根据 AFG (Australian Finance Group) 最新的房贷指数，2020 年第一季度，全国从贷款中介申请的房贷贷款平均贷款额从上一年的 $50.4 万澳元上升到 $54.3 万澳元以上，比 5 年前增长了 22%。
图2：房价和家庭债务占家庭可支配收入的比例*。
资料来源：澳大利亚央行。
* 家庭可支配收入是税后和扣除利息支付之前的收入。它包括非法人企业的收入。
失业率激增可能会增加拖欠房贷还款的人数，并可能迫使许多人出售房产。
AMP Capital 首席经济学家肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 预计，一旦 JobKeeper 计划等政府刺激计划结束，失业率将达到 8% 左右。”这反过来又可能会导致房贷贷款违约的一些增加，因为约有 44 万笔房贷的还款假期结束，促进了被迫销售，并会拖累房地产需求。”他说。
临时救助
一些好消息是，潜在的买家可以利用全国各地的较低租金来加快存到首付。然而，根据威塞尔、拉尔斯顿和斯通的说法，这个情况持续的时间可能不会很久。
“国际学生和短期租房的突然减少，增加了一些地区的长期租房空缺。报告显示，租金正在下降，特别是在一些高端的租赁市场，”他们说。
“然而，从长远来看，住房建设的放缓将造成供应短缺，使租赁空缺率低，租金高。许多房东，大多是’爸爸妈妈’投资者，已经贷了大笔贷款来进行房产投资。他们需要保持高租金，才能保住自己的投资房。”
