人口增长减缓可能会影响住房需求

人口增长减缓可能会影响住房需求

几十年来,海外移民和留学生推动了澳洲各大城市的房产热潮。但随着边境因新冠疫情而持续关闭,这种情况可能即将结束。澳洲政府预计,2020-21 年的海外净移民人数将下降 85%,仅为 3.6 万人。其早前预测 2020年 入境人数为 27.1 万人,2021 年为 26.7 万人。

图1:2019-20 年联邦预算案中的海外净移民预测。

注:预测是按日历年计算的。
资料来源: Australian Government, Federal financial relations: Budget Paper No. 3: 2019–20

 

海外净移民是指迁入和迁出澳大利亚的人数之差。它一直是澳大利亚人口增长的最大推动力,在经济中发挥着举足轻重的作用。澳大利亚移民委员会预测,到 2050 年,移民将为澳大利亚 GDP 贡献1.6 万亿元。

但随着人口增长的下滑,经济可能面临冲击。德勤 Access Economics 预测,2020 年和 2021 年人口分别将只增长 0.8% 和0.6%,低于此前政府预测的 2027 年前平均每年的 1.6%。

图2:相对于疫情前的预期,澳洲净海外移民的预测情况。

注:”Mild”、”Harsh”和 “Severe”指的是疫情复苏的经济情景。
资料来源:Deloitte Access Economics, Economic scenarios for the COVID-19 recovery

 

“经济影响可能会很大,”澳大利亚国立大学的人口学家和研究员莉兹·艾伦 (Liz Allen) 说。”虽然边境关闭对疫情期间的卫生很重要,但预算将受到巨大冲击。”

分析师表示,住房市场也将受到冲击。他们预计买家和租房者的需求将下降,特别是在悉尼和墨尔本,这些地方接收的移民数量最多。

“悉尼和墨尔本可以说相对于其他市场表现出更高的风险,因为它们大量依赖于海外移民作为住房需求的来源,同时也更多地收外国学生数量降低的影响,”CoreLogic 研究主管蒂姆·劳斯 (Tim Lawless) 说。

房产价格的压力

较低的人口增长可能会超过住房供应下降的影响,给房价带来下行压力。

正如世邦魏理仕 (CBRE) 研究部在一份报告中指出的那样,在新冠疫情之前,澳大利亚的新房供应库一直呈下降趋势。2019年,房屋竣工量下降了 7%,房屋开工量,尤其是主要首府城市的公寓开工量也在下降。基于此,世邦魏理仕曾预测今年新住宅供应不足,但它现在已经更新了预测。

“我们现在确信,我们之前对新增供应的预测将出现 (下行),(尽管)鉴于澳大利亚经济复苏速度的不确定性,目前仍难以预测规模,”世邦魏理仕说。”然而,2020-22 年人口增长率大大降低的影响将抵消较低的供应。”

根据 2020 年 0.8% 和 2021 年 0.6% 的人口增长,世邦魏理仕估计,从 2020 年开始的未来三年将减少约 20 万套住宅的需求。新州和维州的需求损失最大,分别需要减少约 6.5 万套和 5.9 万套住宅。

随着 2022 年人口增长加快至 1% 以上,这将有助于住房市场的复苏。但据房地产评估公司 m3property 称,这一过程将会很缓慢。

该公司称,”预计到 2022 年中后期才会出现增长,2023 财年将加速增长。”

From Prime Capital

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