人口增长减缓可能会影响住房需求
几十年来，海外移民和留学生推动了澳洲各大城市的房产热潮。但随着边境因新冠疫情而持续关闭，这种情况可能即将结束。澳洲政府预计，2020-21 年的海外净移民人数将下降 85%，仅为 3.6 万人。其早前预测 2020年 入境人数为 27.1 万人，2021 年为 26.7 万人。
图1：2019-20 年联邦预算案中的海外净移民预测。
注：预测是按日历年计算的。
资料来源： Australian Government, Federal financial relations: Budget Paper No. 3: 2019–20
海外净移民是指迁入和迁出澳大利亚的人数之差。它一直是澳大利亚人口增长的最大推动力，在经济中发挥着举足轻重的作用。澳大利亚移民委员会预测，到 2050 年，移民将为澳大利亚 GDP 贡献1.6 万亿元。
但随着人口增长的下滑，经济可能面临冲击。德勤 Access Economics 预测，2020 年和 2021 年人口分别将只增长 0.8% 和0.6%，低于此前政府预测的 2027 年前平均每年的 1.6%。
图2：相对于疫情前的预期，澳洲净海外移民的预测情况。
注：”Mild”、”Harsh”和 “Severe”指的是疫情复苏的经济情景。
资料来源：Deloitte Access Economics, Economic scenarios for the COVID-19 recovery
“经济影响可能会很大，”澳大利亚国立大学的人口学家和研究员莉兹·艾伦 (Liz Allen) 说。”虽然边境关闭对疫情期间的卫生很重要，但预算将受到巨大冲击。”
分析师表示，住房市场也将受到冲击。他们预计买家和租房者的需求将下降，特别是在悉尼和墨尔本，这些地方接收的移民数量最多。
“悉尼和墨尔本可以说相对于其他市场表现出更高的风险，因为它们大量依赖于海外移民作为住房需求的来源，同时也更多地收外国学生数量降低的影响，”CoreLogic 研究主管蒂姆·劳斯 (Tim Lawless) 说。
房产价格的压力
较低的人口增长可能会超过住房供应下降的影响，给房价带来下行压力。
正如世邦魏理仕 (CBRE) 研究部在一份报告中指出的那样，在新冠疫情之前，澳大利亚的新房供应库一直呈下降趋势。2019年，房屋竣工量下降了 7%，房屋开工量，尤其是主要首府城市的公寓开工量也在下降。基于此，世邦魏理仕曾预测今年新住宅供应不足，但它现在已经更新了预测。
“我们现在确信，我们之前对新增供应的预测将出现 (下行)，(尽管)鉴于澳大利亚经济复苏速度的不确定性，目前仍难以预测规模，”世邦魏理仕说。”然而，2020-22 年人口增长率大大降低的影响将抵消较低的供应。”
根据 2020 年 0.8% 和 2021 年 0.6% 的人口增长，世邦魏理仕估计，从 2020 年开始的未来三年将减少约 20 万套住宅的需求。新州和维州的需求损失最大，分别需要减少约 6.5 万套和 5.9 万套住宅。
随着 2022 年人口增长加快至 1% 以上，这将有助于住房市场的复苏。但据房地产评估公司 m3property 称，这一过程将会很缓慢。
该公司称，”预计到 2022 年中后期才会出现增长，2023 财年将加速增长。”
