利率上升会对房地产市场有什么影响

对澳大利亚住宅房价影响最大的两个因素是政府政策和银行贷款标准。需求和供应无疑是价格的最终驱动力，这一点是没有争议的。

但是，如果我们把逻辑推进一步，看看是什么推动了需求和供应，我们通常总是回到各个政府部门管理供应的和银行监管机构管理需求的措施。

这两股力量在管理澳大利亚的房地产价格增长方面是有效的，因为我们是一个相对较小的市场。四大银行仍然控制着绝大部分的房贷。

小型贷款机构也有增长，但规模没有达到英国或美国的水平。

中介也是一个大的分销渠道，这意味着监管机构可以有效地改变几家银行和中介贷款的难易程度。

因此，听到银行总裁，特别是 CBA 的总裁，开始对房价增长持谨慎态度并不奇怪。大银行更希望监管机构能够介入并采取一些紧缩措施，不太多，但要足以让那些通常市场份额在高风险贷款中的小型贷款机构的日子更加难过。

鉴于过去两年房价的强劲势头，特别是自银行业皇家委员会结束和在疫情之后对创纪录地降息后，我们很可能在未来几个月看到围绕贷款的更多监管。这将有效地减缓房价的增长速度。

监管机构将采取观望的态度。

他们会从小事做起：可能到本版印刷时，你正在阅读时，就会有一些抑制措施出台。经济复苏仍然很脆弱，所以他们不想控制得太厉害。只要足以让普通借款人产生债务不是免费的午餐的警惕，谨慎的风险管理对整个金融系统很重要。

如果房地产价格在夏季和新的一年里继续强劲运行，我们可以预期在明年第一季度会有新一轮的紧缩政策等等。

紧缩政策的影响

根据房地产数据公司 CoreLogic 的数据，由于监管机构 APRA 采取的协商方式，2014 年底的第一轮宏观审慎政策干预直到 2015 年中期才产生影响。

到 2015 年 5 月，房屋价值增长速度开始降低，在 2015 年 11 月至 2016 年 4 月期间进入负值区域。

第二轮紧缩政策出现在 2017 年 3 月，其中涉及对只还利息的房贷设定 30% 的上限。这一政策设置的影响更为直接，导致房价的升值速度从实施之日起明显放缓。因此，全国房屋价值在 2017 年底至 2018 年初期间有所下降。

同样，我预计会看到同样的阶段性方法：从小处开始，监测影响，然后在需要时进行调整。

然而，需要注意的一点是，今年房价的驱动因素与 2014-17 年的驱动因素有很大不同。

那时，投资者正在推动市场走高。例如，悉尼是投资活动的中心，2015 年初，投资者占抵押贷款需求的近 56%。正因如此，悉尼的房价下跌得比平时更厉害。

迄今为止，自住者和首次置业者一直是当前房价上涨的驱动力。投资者开始回来了，但疫情和经济混乱意味着信心需要恢复，然后才能看到同样程度的投资者回到市场。

早期的迹象表明，投资者的活动在最近几个月已经回升。但这足以让监管机构感到害怕吗？也许只是一点点。

与 2014-2017 年还有一个不同之处，那就是央行调整利率政策以解决住房问题的空间非常小。

传统上这项工作很容易。较高的价格将被央行几次加息所抵消，向市场发出谨慎的信息，并重新调整价格预期。但央行这次的处境非常不同。

它被迫保持利率不变，因为经济的其他部分需要廉价信贷。在居民住房之外，资产价格增长温和，通货膨胀低迷，特别是围绕就业和工资的通货膨胀。

央行还需要关注其全球同行，特别是美国、欧洲和亚洲的同行。货币政策是整体性的，让银行业监管机构调整信贷供应以缓解通胀担忧，比对某一特定领域使用整体性货币政策要方便得多。

金融系统中有大量的债务，特别是政府的债务，所以利率上升也会造成债务偿还问题。央行正陷于两难境地。提高利率已今非昔比，尤其是在一个接近零利率的全球环境中。

9 月，当中国最大的房地产开发商之一恒大爆出债务问题并被主流媒体报道时，我写了一篇相关的说明。

自那时以来，很多事情已经改变，并将继续变化。我当时的观点是，恒大的债务问题对任何投资者，无论大小，都是一个很好的指标，说明如果使用不当，债务可以把一个很好的资产和投资变成一个有毒的炸弹。

在形势好的时候，没有人能够看到债务的后果。只有当事情不管是什么原因，且往往不可预测地在一夜之间转变，漏洞才会暴露出来。

要非常仔细地思考债务问题，在形势好的时候，千万不要犹豫，要退一步。市场上涨让我们感觉很好，无论是股票、房地产、加密货币等。我们沉浸在歇斯底里的气氛中，常常过度沉溺于债务。与此同时，明智的资金正在谨慎地踩着点，而不是对未来的风险视而不见。

投资是一场马拉松，而不是一场短跑。当领先的队伍在前面冲刺时，很容易让人忍不住想追上去。但聪明的运动员总是会把握好自己的节奏，在油箱里留下足够的燃料来完成比赛。

银行贷款限制是投资过程中必要的痛苦。开车不系安全带要舒服得多，直到你出事故。让我们的投资组合也使用同样的方法。

只要紧缩不过度，我会欢迎审慎的风险管理的新措施。