利率上升可能比平时更快地影响房市

利率上升预计会比平时更快地影响住房市场，更高的还款额和更低的借贷能力会拖累买家的需求。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 告诉《悉尼先驱晨报》，从历史上看，现金利率变化需要几个月才能对市场产生影响。然而，这一差距已经缩小，因为极高的房产价格和债务收入比使市场对利率变化更加敏感。

Oliver 说：”传统上，利率提高需要一段时间，因为它们通常抵消了就业率提高和工资上涨的利好消息。他指出，在 2009 年第一次加息和房价走弱之间有八个月的滞后期。”

Oliver 告诉《先驱晨报》：”这次的复杂情况是，固定[贷款]利率在最初推动房价上涨时发挥了比正常情况大得多的作用。”

在最近的繁荣时期，固定抵押贷款利率在贷款中的份额远远超过了平时。然而，据《先驱晨报》报道，它们在去年触底，此后迅速攀升，甚至在正式加息之前就已经降低了借款人的能力。

“房地产繁荣背后的关键动力现在已经逆转，”Oliver 说。”新的买家最终的支付能力远远低于一年前，尽管我们只看到央行的一次行动。[因此]我认为影响会更快地显现出来。”

Oliver 预测，现金利率将在今年年底达到 2%，并在 2023 年中期达到 2.5% 左右的峰值。《先驱晨报》报道说，再加上不断恶化的可负担性，这可能导致全国的房价从今年年中到 2024 年初下降 10% 至 15% ，悉尼和墨尔本处于这一范围的顶端。

CBA 澳大利亚经济部主管 Gareth Aird 告诉本刊，现金利率变化与其对市场的影响之间的历史滞后一直在缩短。Aird 说，他预计很快就会看到最新加息影响的证据，特别是考虑到对未来多次加息的预期。

Aird 指出，拍卖清盘率已经下降，悉尼和墨尔本的价格已经达到顶峰，因为较高的固定利率、买家疲劳、负担能力问题和日益增长的加息预期拖垮了买家的情绪。

“进入紧缩周期的势头将影响到[现金利率]上升的速度，”Aird 告诉《先驱晨报》记者。”…其他一些首府直到最近才有相当强劲的势头，所以[市场]可能会在那里保持更长的时间，但在悉尼和墨尔本，我们肯定会看到一些措施的直接影响，如拍卖清算率。”

根据 Domain 集团的数据，悉尼的初步拍卖成交率在周六下降到 58.5%，而墨尔本的拍卖成交率下降到 60.1%。60% 的清仓率与平衡的市场大致相关。