区域房产价值展现“非凡韧性”

根据CoreLogic 2月份的《住房图表包》，区域房产价值在充满挑战的市场中展现出“非凡韧性”，继续超越首府城市的表现。

最新数据显示，首府城市房产价值下滑至负增长区域，季度下跌0.7%，而区域地区则实现1.0%的增长。

进一步分析显示，在截至1月的三个月中，几乎四分之三（72.6%）的区域郊区住宅价值上涨，这一比例高于9月份季度的66.2%。

与此同时，首府城市郊区房价下跌的比例从9月份的31.3%增至1月份的近一半（48.6%）。

CoreLogic 经济学家 Kaytlin Ezzy 表示，这些混合结果可能归因于区域地区相对可负担性的改善、首府城市上市量的增加以及区域内部迁移的第二波热潮。

“2023年大部分时间里，区域市场表现落后于首府城市。然而，随着可负担性优势的恢复，首府城市溢价在过去两年中扩大了约5万澳元，截至1月达到了约24万澳元。”

“随着需求偏向市场中更可负担的部分，价值增长从首府城市转向区域市场也就不足为奇，因为经济压力下的买家正在向更实惠的市场寻找机会。”

区域市场还受益于首府城市居民向区域迁移的增加，以及从区域返回首府城市的流动减少。

“距离新冠疫情爆发已接近五年，远程和混合办公安排似乎成为了常态。随着更多人能够将生活方式优先于工作地点，迁移至区域市场的内部流动量稳定在了疫情前的水平之上，从而支持了住房需求。”

首府城市下跌变得更为普遍

尽管区域市场的郊区层面跌幅变得不那么常见，但首府城市的下跌却日益广泛。

“恶化的可负担性、新海外移民减少以及待售房源的稳定积累，使得首府城市的销售条件转向买方有利，季度价值下跌在首府城市中变得更为常见，尤其是在悉尼和墨尔本。”

截至1月的三个月内，悉尼有近三分之四的郊区房价下跌，高于9月份的30%；而墨尔本则有九成的郊区录得季度跌幅。

“季度跌幅也开始渗透至布里斯班、阿德莱德和珀斯等中型首府城市，因为这些表现较强的城市正在失去增长动力。”

这些混合结果使得市场在一定程度上趋于稳定，区域地区的增长抵消了首府城市的跌幅。

“在全国范围内，1月份的房价基本持平，首府城市价值的-0.2%跌幅被区域价值的0.4%涨幅抵消。”

这一趋势可能会持续，CoreLogic每日指数28天的变化维持在0.0%附近。

CoreLogic估计，1月份住宅房地产的总价值维持在11.1万亿澳元。
全国房产价值在季度内下跌0.3%，其中首府城市下跌0.7%，而区域市场上涨1.0%。
过去一年，市场中可负担部分占据主导地位。全国范围内，低价区的房产价值上涨9.4%，而更昂贵的高价区仅上涨1.5%。
CoreLogic估计1月份完成了27,361笔销售，过去12个月的累计销售量达到了526,410笔，低于去年10月创下的534,782笔销售高点。
六个月移动平均值也下降至历史平均水平以下，表明销售量随着价值增长放缓而减速。
卖方议价幅度扩大，卖家需要更多地协商才能达成销售。在首府城市中，三个月的中位议价幅度为-3.5%，而区域地区的议价幅度从5月份的-3.6%扩大至1月份的-3.8%。
截至2月2日的四周内，CoreLogic全国观察到34,926笔新挂牌。尽管低于五年平均水平（-3.6%）和去年同期（-3.7%），但挂牌量已从截至1月5日的季节性低点（15,169）翻了一倍多。
截至1月的一年内，澳大利亚租金上涨了4.4%，仍是疫情前十年平均2.0%的两倍多。然而，随着去年下半年租金增长明显放缓，租金年变动率可能在2025年上半年下降至低于平均水平。