印花税改革会给新州房地产市场带来什么影响?

新南威尔士州政府在本周公布了新的预算案,对现行的转让税和土地税制度提出了改革提案。 在学术界、经济学家和智库达成广泛共识后,新州财长多米尼克·佩罗特 (Dominic Perrottet) 宣布将就印花税以每年征收房产税的方案取代的改革模式向社会进行咨询。

目前的提案是,买房的人可以选择一次性支付税款,或者选择每年缴纳土地税。在该方案下,自住者可能会比投资者交更少的税款,而首次置业者仍然会得到 $25,000 元的补助金,这笔钱可以用来抵消税款,或者用来装修。

那么目前在目前提案下的印花税改革会带来哪些影响呢?

用土地税取代印花税,未必能降低住房成本和购房者的负担能力。

正如在针对购房者的刺激措施,理论上,降低房产任何的前期成本,或提供的补助金,都会被计入到房产价格中,正如印花税的金额反映了购房者愿意支付的价格。

然而,如果考虑对住宅物业持续征收每年一次的土地税,价格可能会受到影响,至少可以降低购房的前期成本。这可能会鼓励更多的首次置业者入市。CoreLogic 此前的研究显示,首次置业者认为拥有自己的房子最大的障碍之一是印花税和存款。

房产税改革可以提高房源的周转率和(市场)效率。

由于购房者不愿支付大笔的预付税,印花税在历史上造成了房产买卖决策的扭曲。

这造成了住房市场在房源方面的效率低下,如空巢者不愿意搬到较小的房子,年轻夫妇购买面积大于实际需要的房屋,人们为了避免缴纳两次印花税而选择不为了工作而搬家。这种扭曲使得印花税成为对经济而言昂贵的税种,财政部的模型显示,目前形式的印花税每提高一澳元,经济就会损失约 70 分。

用持续征收基于土地未增值的价格的土地税来取代一次性征收,可以鼓励房产更多的周转,并提高房源的使用效率。

不过,提案的实施方法可能需要耗费超過 18 年

有趣的是,财长的提案是,只有购房者才会受到新方案的约束,即使如此购房者也能选择是否加入。

换句话说,如果你已经缴纳过印花税,并且没有搬家,新方案将不适用于你。新的房产税将逐步推行,意味着改革完全实施需要更长的时间。按照目前新州过去 5 年的每年平均周转率 5.3% 来算,理论上要达到每套房产都交易过而适用于新方案,可能会超过 18 年。虽然这是朝正确方向迈出的一步,但它并没有给那些可以搬到较小房子的家庭很大的优惠,因此可能会限制市场更快的周转。

与该方案相关的另一个风险是,一些潜在买家可能会推迟购买,直到政策最终敲定。

方案可能使投资者的房产税更加昂贵,而自住者的税率较低。

这可能能提高住房屋拥有率。方案的时机是正确的,毕竟根据统计局 (Australian Bureau of Statistics, ABS) 数据,投资者在新州房贷市场的参与度已经接近历史低点,约为28%。首次置业者也会收到影响,印花税优惠变回 25,000 元的补助金,首置者对资金的使用能更灵活。

这笔补助金至少可以用来支付部分印花税或者装修。 再加上首次置业补助金 (First Home Owner Grant),然后还有 “HomeBuilder” 和 “首次置业存款计划 (first home buyer deposit scheme)”,对首次置业者的鼓励相当大。

这个提案,最终来说还将取决于公众咨询。对房地产市场的影响将取决于实行时的最终细节。但根据我们目前所了解的情况来说,一个大州的政府在提高住房市场效率方面迈出正确的一步是很有希望的。首都领地已经开始了为期 20 年的印花税改革,南澳州也在非住宅房产方面进行了改革。新州的这一举措可能会促使其他各州在未来跟进。

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