后疫情时代,更多的住房买比租更便宜

根据一项新的研究,与疫情前相比,现在更多的房产的贷款比支付租金更便宜。

CoreLogic 每周的《房产脉搏》显示,澳大利亚 36.2% 房产的贷款还款额已经比支付租金更便宜,高于 2020 年 2 月疫情前报告的 33.9% 的比例。

分析发现,综合各首府城市的数据,略高于四分之一(26.2%)的房产购买成本更低,而综合各区域城市,这一数字跃升至 60.1%。

CoreLogic 在单套房产层面上进行分析,使用假设的贷款和估价来估算贷款的还款额以编制该报告。然后将这些数据与单套房产层面的租金估算进行比较。

CoreLogic 假设买家有 20% 的存款,并以 2.4% 的利息(基于央行发布的 2021 年 5 月25 年期限的平均自住房新贷款利率)购买房产。

与 2020 年相比,综合首府城市的贷款还款额水平各不相同,CoreLogic 的数据显示,在一些城市,购买较便宜的住宅的比例有所下降。

例如,在霍巴特,2021 年有 50.2% 的房产购买比租更便宜,低于 2020 年的 59.2%,而这一比例在墨尔本(从 2020  年的 9.6% 下 降到 2021 年的 7.3%)和悉尼(从 2020 年的 7.1% 下降到  2021 年的只有 4.9%)也有所下降。

自 2020 年 2 月以来,悉尼的房价上升了 15.2%(面对低利率),推高了贷款本金(借款金额)。

同期,悉尼的租金仅增长了 2.1%(由于海外移民停滞,租赁需求丧失)。

另一方面,在达尔文,购买成本比租房较低的住宅比例从 2020 年的 77.6% 飙升至 2021 年的 86.5%,而这一数字在珀斯从 2020 年的 44.3% 飙升至 2021 年的 59.6%,在布里斯班从 2020 年的 48.8% 增至 2021 年的 55.3%,在阿德莱德从 2020 年的 40.6% 增至 2021 年的 47.6%。

报告认为,与疫情之前的水平相比,买房比租房便宜的房产比例总体上有所增加,因为自疫情开始以来,贷款债务的利率成本大大降低。

CoreLogic 对央行(RBA)数据的分析显示,自住者的平均新贷款利率已从 2020 年 2 月的 3.21% 降至 2021 年 5 月的 2.40%。

“这是可能 2020 年疫情限制措施结束后的销售活动增加的因素之一,”报告说。

“如果支付贷款比租房更经济,利率的下降可能会促进租房的家庭可能去寻找他们能够购买的房产。”

据 CoreLogic 澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)称,这种分析表明,人们不一定会因为贷款比租金便宜而想购买房产。

这种情况在北领地和西澳内陆地区尤其明显,那里的租金成本往往较高,因为这种类型的住所更适合临时性的生活方式,例如在靠近飞进飞出的矿区附近。

欧文说:”这种动态在较大的东海岸城市中得到了小范围的响应。”

“租金比贷款还款额贵通常是城市中社会经济地位较低的地区,那里的房产没有那么昂贵,但租赁市场存在需求压力。这可能是因为围绕房屋所有权的障碍(如存款障碍、专业服务或印花税支付)的负担能力限制。”

CoreLogic:更高的固定利率可能导致借款额下降

虽然目前贷款还款比租金便宜,但随着借款机构在融资成本提高的情况下开始提高长期固定利率,贷款成本可能上升。

欧文告诉本刊,新的自住平均长期固定利率已经从最近的低点平均上升了约 12 个基点,这在某些地区已经削弱了借款能力。

然而,她指出,三年期或更长时间的平均固定利率仍与疫情前的水平 “相差甚远”(根据央行的数据,目前为 2.11%,而 2020 年 2 月为 3.06%)。

“这意味着尽管整个长期固定利率观察到微妙的上升,但对于租房者来说,现在仍然是一个很好的时间来权衡他们长期租房的住房成本,而不是购买成本,”欧文女士说。

“贷款利率的提高会对买家产生增加利息成本的影响,但对一些人来说,在这种情况下,偿还贷款可能仍然是比租房更好的选择,因为更高的利率可能会冷却住房市场需求,使房价下降。”

她提醒说,这取决于个人情况,并权衡不同时间长短的住房成本。

欧文说,对于贷款经纪人来说,即使在利率上升的情况下,寻求从租房过渡到购房的客户也有机会,但她指出审慎标准可能会收紧。

她说:”货币政策可能在一段时间内是扩张,根据主要银行的预测,现金利率的增长从 2022 年底到 2024 年不等,正如央行所建议的。”

“如果平均长期固定利率增加整整 100 个基点,这将使它们回到 2019 年 10 月的水平,当时住房需求相当高。”

“尽管如此,住房贷款环境可能会出现更积极的风险管理,并可能收紧审慎的标准。因此要记住这可能会更加强调借款能力的评估。”

From Mortgage Business

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