后疫情时代，更多的住房买比租更便宜
根据一项新的研究，与疫情前相比，现在更多的房产的贷款比支付租金更便宜。
CoreLogic 每周的《房产脉搏》显示，澳大利亚 36.2% 房产的贷款还款额已经比支付租金更便宜，高于 2020 年 2 月疫情前报告的 33.9% 的比例。
分析发现，综合各首府城市的数据，略高于四分之一（26.2%）的房产购买成本更低，而综合各区域城市，这一数字跃升至 60.1%。
CoreLogic 在单套房产层面上进行分析，使用假设的贷款和估价来估算贷款的还款额以编制该报告。然后将这些数据与单套房产层面的租金估算进行比较。
CoreLogic 假设买家有 20% 的存款，并以 2.4% 的利息（基于央行发布的 2021 年 5 月25 年期限的平均自住房新贷款利率）购买房产。
与 2020 年相比，综合首府城市的贷款还款额水平各不相同，CoreLogic 的数据显示，在一些城市，购买较便宜的住宅的比例有所下降。
例如，在霍巴特，2021 年有 50.2% 的房产购买比租更便宜，低于 2020 年的 59.2%，而这一比例在墨尔本（从 2020 年的 9.6% 下 降到 2021 年的 7.3%）和悉尼（从 2020 年的 7.1% 下降到 2021 年的只有 4.9%）也有所下降。
自 2020 年 2 月以来，悉尼的房价上升了 15.2%（面对低利率），推高了贷款本金（借款金额）。
同期，悉尼的租金仅增长了 2.1%（由于海外移民停滞，租赁需求丧失）。
另一方面，在达尔文，购买成本比租房较低的住宅比例从 2020 年的 77.6% 飙升至 2021 年的 86.5%，而这一数字在珀斯从 2020 年的 44.3% 飙升至 2021 年的 59.6%，在布里斯班从 2020 年的 48.8% 增至 2021 年的 55.3%，在阿德莱德从 2020 年的 40.6% 增至 2021 年的 47.6%。
报告认为，与疫情之前的水平相比，买房比租房便宜的房产比例总体上有所增加，因为自疫情开始以来，贷款债务的利率成本大大降低。
CoreLogic 对央行（RBA）数据的分析显示，自住者的平均新贷款利率已从 2020 年 2 月的 3.21% 降至 2021 年 5 月的 2.40%。
“这是可能 2020 年疫情限制措施结束后的销售活动增加的因素之一，”报告说。
“如果支付贷款比租房更经济，利率的下降可能会促进租房的家庭可能去寻找他们能够购买的房产。”
据 CoreLogic 澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）称，这种分析表明，人们不一定会因为贷款比租金便宜而想购买房产。
这种情况在北领地和西澳内陆地区尤其明显，那里的租金成本往往较高，因为这种类型的住所更适合临时性的生活方式，例如在靠近飞进飞出的矿区附近。
欧文说：”这种动态在较大的东海岸城市中得到了小范围的响应。”
“租金比贷款还款额贵通常是城市中社会经济地位较低的地区，那里的房产没有那么昂贵，但租赁市场存在需求压力。这可能是因为围绕房屋所有权的障碍（如存款障碍、专业服务或印花税支付）的负担能力限制。”
CoreLogic：更高的固定利率可能导致借款额下降
虽然目前贷款还款比租金便宜，但随着借款机构在融资成本提高的情况下开始提高长期固定利率，贷款成本可能上升。
欧文告诉本刊，新的自住平均长期固定利率已经从最近的低点平均上升了约 12 个基点，这在某些地区已经削弱了借款能力。
然而，她指出，三年期或更长时间的平均固定利率仍与疫情前的水平 “相差甚远”（根据央行的数据，目前为 2.11%，而 2020 年 2 月为 3.06%）。
“这意味着尽管整个长期固定利率观察到微妙的上升，但对于租房者来说，现在仍然是一个很好的时间来权衡他们长期租房的住房成本，而不是购买成本，”欧文女士说。
“贷款利率的提高会对买家产生增加利息成本的影响，但对一些人来说，在这种情况下，偿还贷款可能仍然是比租房更好的选择，因为更高的利率可能会冷却住房市场需求，使房价下降。”
她提醒说，这取决于个人情况，并权衡不同时间长短的住房成本。
欧文说，对于贷款经纪人来说，即使在利率上升的情况下，寻求从租房过渡到购房的客户也有机会，但她指出审慎标准可能会收紧。
她说：”货币政策可能在一段时间内是扩张，根据主要银行的预测，现金利率的增长从 2022 年底到 2024 年不等，正如央行所建议的。”
“如果平均长期固定利率增加整整 100 个基点，这将使它们回到 2019 年 10 月的水平，当时住房需求相当高。”
“尽管如此，住房贷款环境可能会出现更积极的风险管理，并可能收紧审慎的标准。因此要记住这可能会更加强调借款能力的评估。”
