在疫情中,春季还是卖房的最佳时机吗?

楼市中一直有一句格言,就是 “卖房要在春季”。但这句话是真的吗,在今年的疫情期间适用吗?这句话源于这样的信念:太阳出来了,买家就会约。

“这是三件事的结合,” Cate Bakos Property 的凯特·巴科斯 (Cate Bakos) 说。”每个人的花园看起来都更好,泥巴也没有在房子里拖过,球赛已经结束了,卖家认为买家在春天现身了。”

在春季,卖家决定出售,因为他们相信买家会外出,来自 Smarter Property Investing 的克里斯汀·威廉姆斯 (Christine Williams) 同意这一观点。

但这有多少真实性呢?答案并不明确。

虽然春季通常会有更多的房源,但其原因常被误读。

“买家只要有合适的机会就会出来,”巴科斯说。”如果你致力于买房,你不会对自己说,’我不去看房,因为天气不好’。如果想买房子,他们会穿着雨衣去那里。”

季节之间的销售差异可能更多的是与房源数量的变化有关,而不是买家的意愿。

“这和房源数量有关,因为清盘率是一样的,”威廉姆斯说。

来自 Lindeman Reports 的约翰·林德曼(John Lindeman)同意这一观点,他说,区别在于房源。

“人们对市场的表现有一种认知。他们认为春秋两季是卖房的好时机,夏季是卖房的坏时机,因为大家都去度假了。”他说。

这是一个马和车的情况。

“你得到的是全年挂牌出售的房产数量不同,但销售数量相同,”林德曼说。

对于卖家来说,市场所采取的错误心理意味着在春季之外可以获得更好的价格,因为需求类似但供应较少。

疫情导致了各种关于房地产价值大规模下跌的警告。但跌幅温和,并不是一些人所警告的末日景象。

8 月 CoreLogic 房价指数在过去一个月里下降了 0.5%, 6 月和 7 月的跌幅为 0.8%,5 月的跌幅为 0.5%。这一结果使年增长率数字降低至 6.3%。

当然,该指数涵盖了八大首府,损失并没有被平均分摊。墨尔本,以及更广泛的维多利亚州,是其中最差的。

维多利亚州重新封城后,自 6 月以来,销售量下降了 14%,墨尔本的销售量仅比 4 月的低点高出 10%。政府的经济支持措施在一定程度上支撑了市场。

“我们仍然处在一个人为的市场中,因为各种支持措施有助于支撑房价,”AMP Capital 的肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 说。

“如果不是 JobKeeper、JobSeeker 的增加、银行还款假期和其他保护重债家庭和房产投资者的支持措施,价格会因被迫出售而更快地下跌。”

更重要的是,一些大银行已经表示将提高延长还款假期的房贷持有人的只付利息贷款的利率。

库存短缺

尽管存在不确定性,但现在可能是一个卖方市场。

“卖家有一个巨大的机会,因为市场充满了买家的能量,”巴科斯说。

“我每天都会接到买家的电话,他们急于回归市场。可以说,一些家庭将受到疫情的负面影响,但仍然有很多人可以购买和想要购买。”

这一切加起来就是缺货。

“与卖家相比,买家太多。而这是在库存短缺两到三年的情况下,”巴科斯说。

威廉姆斯指出,尽管失业率上升,但许多买家,特别是 50 万到 100 万元左右房子的买家,仍然有意愿和能力。而银行也站在他们这边。

“对于疫情,我们有 10% 的劳动力失业,但银行非常乐意向他们贷款,特别是在 50 万至 100 万元的领域。已经将房产投入市场的卖家对他们储备感到惊喜。”

虽然这种情况在短期内可能会持续下去,但随着明年政府支持和贷款还款假期结束的时间点的临近,长期来看可能会是一个不同的故事。”我们继续看到首都城市的平均房产价格到明年年中会有 10% 到 15% 的从上到下的跌幅(他们已经下跌了 2.5%),”奥利弗说。

“悉尼和墨尔本最为脆弱,因为它们对移民的依赖性较高,债务收入比和价格收入比都较高,投资者渗透率较高,而且可能会从昂贵的内城区房产转移到其他地方。”

对于买家来说,获得贷款始终是一个挑战。银行的贷款意愿比以往任何时候都要取决于他们受疫情影响的程度。

巴科斯说,在上次联邦大选之前,银行的审核非常严格,他们有非常大的贷款缓冲。

“现在我们已经看到缓冲放松了,但他们更多的是看就业状况。”

“过去很难理解银行如何确定风险,”林德曼说。”现在很容易。银行看重的是两个标准:你所从事的行业和地区。”

如果你从事酒店业或零售业等工作,获得贷款将明显困难或不可能。同样,如果你想在严重依赖旅游业的地区买房,也会更难。

这成了一个自我实现的预言。他们不会向某些地区贷款,那么人们就无法购买房产,经济衰退就会恶化。

反过来说,银行也渴望贷款给那些在公共服务或医疗保健领域工作的人。

“从事有保障的工作、希望扩大规模的人在银行眼中处于有利地位,”林德曼说。”银行仍然需要贷款赚钱,所以他们说:’我们会贷款给你,因为你的工作有保障,你的房子有资产,你想升级到一个成熟的地区’。”

逃离城市

对于希望升级或降级(房子大小)的人来说,也可能有很好的机会。

“对于任何想要于升级,或搬到更高价位地区的人来说,如果他们有资格获得贷款,他们就有机会这样做。我不认为高价位的房产在市场上会有与低价位房产相同的价格增长,”巴科斯说。

搬到远离市区将是一种选择,因为许多人会在疫情后继续在家工作。”现在人们没有必要每天花两个小时去上班了,”威廉姆斯说。

来自 CoreLogic 的蒂姆·劳斯 (Tim Lawless) 表示,与首府城市相比,其他地区住房价值在疫情期间大体上保持稳定。3 月至 7 月底,全澳各地区综合住宅价值仅下滑了 0.1%,而同期首府城市的房价则下降了 2%。

和所有事情一样,买家需要权衡逃离城市的积极和消极因素。

“从积极的一面来看,房价往往较低,为市场提供了一个更实惠的切入点,人口密度普遍较低,这一点在我们经历这场疫情时可能会更加吸引人,而且在很多例子中,这些地区会提供一些生活方式上的优势,无论是位置靠近海岸线还是更宽阔的开放空间,”劳斯说。

“不利的一面是,区域经济状况可能会更加不稳定,尤其是那些严重依赖单一产业实现经济繁荣的地区,一些地区可能不会表现出与首府或主要中心相同的便利性和基本服务。”

From Money Magazine

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