央行:低利率可能使房价上涨 30%

澳洲央行 (Reserve Bank of Australia, RBA) 公布的一份新的「信息自由法」(FOI) 公开文件显示,其认为经济风险可能会因低利率而增加,如果利率维持在历史低位,房价可能会大幅上涨。

央行公布了来自是经济分析和金融稳定部门的新数据,内容涉及其对低利率对资产价格的影响,以及货币政策对储户和自费退休人员影响的分析。

根据该文件,央行认为货币政策将支撑经济和资产价格。

该文件公开请求寻找自 2020 年 7 月 1 日以来有关货币政策导致的资产价格变化的文件。

2020 年 11 月,央行将官方现金利率从 0.25% 下调至 0.10% 的历史新低。2020年3月,央行董事会召开紧急会议,针对疫情的情况进行了周期外降息,将官方现金利率降至 0.25%。

这是 2020 3 月份继月初降息 25 个基点至 0.50% 之后的第二次降息,也是自 2019 年 6 月宽松周期开始以来的第四次降息。

在公布的信息中,有一项估算是,如果永久性地降低现金利率 100 个基点,将使实际房价在大约三年后上涨 30%,而临时性的降息将使房价上涨 10%。

该预测基于特伦特·桑德斯 (Trent Saunders) 和彼得·图里普 (Peter Tulip) 的 2019 年研究讨论文件。该文件发现,央行降息推动了房价上涨。

此外,央行还表示,”在住房供应收紧、贷款比例较高、投资者较多的地区,货币政策的影响似乎更大”。

央行表示,其定期融资机制、量化宽松措施和收益率曲线上利率的整体下降,将通过降低借款人的融资成本和支持信贷供应,协助经济从疫情中复苏,并有助于降低汇率。

央行表示,这也将提高资产价格,从而增加家庭和企业的借贷能力。

低利率的风险

不过,央行也指出了与低利率相关的风险,包括如果伴随着宽松的贷款标准和 “对风险的乐观评估”,资产价格上涨可能会诱使借款人承担过多的债务。

此外,央行表示,如果价格上涨导致大量新房建设,这可能会造成供应过剩,从而导致价格进一步下跌。

“贷款账册中更多的将是在价格峰值附近买入的贷款人,因为新房产购买量在繁荣时期往往会增加,”央行在文件中写道。

“[这]意味着更多的贷款账册可能是负资产。”

央行表示,高于 85% 价值比 (LVR) 的新贷款正在增加,但仍 “远低于 ” 2015 年之前的水平。

监管部门将保持关注

央行表示,澳洲的金融监管机构将对风险进行监测和控制,一旦发生上述情况,金融监管机构理事会(Council of Financial Regulators, CFR)”将在必要时采取行动”。

该理事会由央行、澳大利亚审慎监管局(APRA)、联邦财政部和澳大利亚证券投资委员会(ASIC)组成。

央行指出,自 2015 年以来,住宅和商业地产的贷款标准都已大幅收紧,尤其是证券投资委员会和慎监局采取了加强房贷稳健程度的贷款措施。

然而,去年联邦政府宣布了消费者信贷改革,包括提议取消责任贷款法,并将客户利益的责任扩大到更多的信贷援助提供者。目前,参议院在关注这些建议后,正在收集对其调查改革的意见书。

首次置业者、自住者推动增长

央行的文件继续总结说,目前的信贷增长大部分来自于自住者,最近几个月,首次置业者的活动增长强劲。

该文件称,部分原因是首置者的贷款份额的增加,而他们的存款比重复购买者少。

央行称,首置者活动强劲是年轻家庭购买住房的一个积极迹象。

在考察新西兰的贷款市场时,央行指出,新西兰央行计划在 2021 年 3 月恢复高 LVR 贷款的限制,此前的限制已于 2020 年 5 月取消,限制期限为 12 个月,目的是支持信贷供应,避免影响还债假期,以应对疫情的影响。

央行指出,新西兰的高杠杆贷款大幅增加,房价增长强劲。

去年,行长菲利普·洛 (Philip Lowe) 在经济学常务委员会上表示,他对澳洲目前的房价 “不是特别担心”。

他表示,鉴于新西兰人口增长相当强劲(考虑到新西兰回流人口的数量),而且 “新西兰也有相当强的高杠杆贷款传统”,澳大利亚 “不太可能 “面临与新西兰类似的问题。

From Mortgage Business

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