央行: 房地产价格受到住房政策的推动

澳大利亚央行助理行长 Luci Ellis 于新冠在澳大利亚进入地方病阶段之际，回顾了房地产市场的状况。

在周二对澳大利亚城市发展研究所的讲话中，Ellis 提请注意政府的住房建设者补助等政策对市场的重大影响。

她说：”无论是有时间限制的补贴束缚了需求并推高了价格，还是全球低收益率与本地租金收益率之间的相互作用，政策都会对住房结果产生普遍影响。”

Ellis 解释说，政策在短期内的影响特别大，HomeBuilder 和其他临时措施对需求的推动将在未来逐渐消失。

“随着利率的上升，目前的低利率对需求的推动也会减弱。”她补充说：”而且，由疫情引起的需求转变将通过其方式进行。”

根据最近的数据，自疫情开始以来，平均家庭规模已经下降，澳大利亚人居住在共享住房的比例仍然很低，导致需求增加。

“这有助于解释为什么即使国际边界被关闭，人口增长下降到接近零的情况下，租房空置率仍迅速恢复到低水平，” Ellis 指出。

“粗略地说，人口增长的下降意味着在过去的两年中，如果按人口增长保持在疫情之前的水平的话会到达的多达 20 万个家庭没有来到澳大利亚。但是，已经在这里的家庭的平均规模的下降大致上抵消了这一点。”

喜好的转变和在家工作的兴起，已经转化为对更多空间的渴望，而位置的重要性却有所下降。

Ellis 说：”在疫情期间，为靠近市中心而支付的相对溢价, 无论是租金还是购买价格, 都有所缩小。”

“在截至今年 4 月的两年里，主要城市的几乎所有社区的住房价格都在上涨。然而，一般来说，外郊区的价格增长要比内城区强。靠近市中心的溢价仍然存在，但现在已经小得多，更接近于位于中环郊区的溢价。”

然而，Elllis 说，目前还不清楚这些趋势是否会长期持续下去。

“随着时间的推移，对远离办公室的更多空间的渴望可能会减弱，因为对封锁的记忆开始消退。”她提到。

“并不是每个在各地区寻求’为居住环境搬家’的人都会发现那是长期的正确选择。更重要的是，许多地方之间的人口转移与其说是人们决定的改变，不如说是正常人口流动的简单中断。”

关于住宅建设的前景，Ellis 说，与 HomeBuilder 和其他有时间限制的补贴相关的独立屋和装修的建筑审批的暂时激增预计将开始消退。

但据央行称，在此期间，建筑业似乎正在按产能运作。

“我们的预期是，在未来几年，新房建设将保持稳固。因此，住房存量将继续扩大。” Ellis 说。

“我们预计它将以类似于本世纪头十年的速度扩张，但不会像 2010 年代后半期公寓建设的繁荣时期那样多。这可能仍然足以使住房存量的增长速度超过人口的增长速度。”

Anthony Albanese 在联邦选举中获胜后，澳大利亚将迎来另一项新的住房政策。在大选前的竞选中，工党提出了 “Help to Buy” 计划，以帮助更多的澳大利亚人进入市场。