悉尼房市在封锁中保持韧性

根据一份报告,悉尼的拍卖市场和房价在封锁中意料之外地有韧性,与疫情相比,负担能力的问题更大。

Westpac 2021 年 8 月的 Housing Pulse 报告研究了新州和墨尔本的封锁对住房市场的影响,包括拍卖市场、价格和上市情况。

报告显示,虽然截至 8 月 22 日,悉尼的拍卖成交量比 5 月份的水平减少了约 30%,但这一跌幅比 2020 年全国封锁期间的 50% 的跌幅要温和,墨尔本第二波爆发期间的跌幅要深得多。

值得注意的是,成交量继续保持在 2019 年的平均水平之上,悉尼每周有超过 500 处房产进行拍卖。约有一半的房产在拍卖前出售,而有 15 0至 200 处房产在网上进行拍卖,其余的则被撤走。

悉尼的拍卖撤回水平已大幅下降,但 Westpac 的报告评估说,总体上 “韧性相当强”,并接近该市的长期平均水平。

CoreLogic 截至 8 月 22 日的一周数据显示,共有 529 处房产被拍卖,初步成功率为 81.7%,而只有 1.1% 的房产拍卖推迟,13.7% 的房产撤回。

报告说,另一方面,墨尔本市场在最近的限制中出现了更多实质性的减弱。

CoreLogic 表示,悉尼仍然允许私人房产参观(仅限于一人),这导致了拍卖结果的 “明显不同”,而墨尔本在封锁期间不允许参观。

悉尼的挂牌房源数据与拍卖量基本吻合,新挂牌房源比 5 月份的水平下降了 32%,但仍远高于去年的低点。

报告称,墨尔本的挂牌量下降更为平缓,但最近的反复封锁导致了巨大的波动。

房价基本未受影响

报告指出,房价受封锁的影响较小,与封锁期间出现大幅波动的市场活动相比,”价格的惯性显然要大得多”。

例如,在新州,8 月份的价格增长将达到每年 20%,而 7 月份的交易额飙升至 19 年来的新高,比疫情之前的水平高出 45%。

然而,悉尼 7 月份出现了一些薄弱环节,特别是在受最新的 Delta 疫情最严重的地区。

南部和西部的几个地区(特别是 Fairfield)的公寓价格略有下降,但这被整个大悉尼的上涨所抵消。但与今年年初的涨幅相比,”顶级 “房产的月度涨幅已经放缓。

新州偏远地区也表现强劲,但 Byron Bay 的表现略有缓和,该地区的表现一直优于其他地区。

根据 CoreLogic 的数据,在截至 8 月 22 日的一周内,房屋价值增长了 0.3%,而每月则有 1.4% 的增长。到目前为止,房价增长了 15% 以上。

房屋市场处于 “复杂 “的情况

在新州,需求大大超过了市场上的供应,销售量比新的挂牌量高出约 20%,挂牌量下降到仅为销售量的 1.8 个月(尽管封锁措施正在扰乱这两项指标)。

新南威尔士州的消费者住房信心指数指出,近期的势头将放缓,这主要是由 “购买时间 “的观点急剧下降推动的,因为负担能力的压力影响了房产购买的意愿。

Westpac 高级经济学家马修·哈桑 (Matthew Hassan) 在评论封锁中的住房趋势时警告说,住房市场正在进入 “非常复杂 “的领域,因为封锁的干扰已经开始与房市的繁荣相冲突,并开始显示出负担能力限制的迹象。

他补充说,对于未来几个月基本上被封锁的市场,很难衡量其基本条件是 “热还是冷”。

他说,”总的来说,我们预计,在受影响最严重的地区,将暂时失去动力,而不是修正,一旦限制放松,将迅速回升。”

“交易量小意味着一些次级市场将更容易在短期内出现疲软,特别是在经济压力大、疫情前景不确定的地方。然而,也意味着市场上的供应更少,一旦活动恢复,这可能是一个更大的问题。”

审慎政策将在 2022 年重新登场

虽然自 6 月和 7 月以来,疫情已成为主导问题,但哈桑说,审慎政策仍有可能在 2022 年重新成为焦点,并且在 2022 年中期左右可能会有一些政策收紧(正如主要银行之前预测的那样)。

哈桑说,该行的核心观点是,目前的疫情和疫苗导致的重新开放对住房的持久影响不大。

他说:”随着负担能力的减弱,预计在 2023 年利率开始上升时,价格增长将持续放缓,然后开始适度修正。”

虽然疫情的干扰暂时让宏观审慎政策退居二线,但哈桑指出,央行行长强调,虽然他至今没有看到任何贷款标准恶化的证据,但总量增长的可持续性也是一个问题。

洛威博士说,特别是如果监管机构发现家庭信贷增长相对于收入增长存在巨大和持续的差距,他们可以探索解决这一问题的政策反应。

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