房地产投资的 50% 法则

房地产投资的 50% 法则是投资者用来快速判断一个房产是否适合购买的经验法则。

当一个房地产投资者决定购买房产时,通常有几十个选择。一些投资者甚至把寻找一个好的房地产比作寻宝,你需要反转很多石头,才能发掘出真正的宝石。

那么,你怎么知道你是否选到的房产呢?你最不希望的是购买一个没有现金流的,同时也在不断消耗你的利润的投资物业。

虽然任何成功的投资都需要全面的分析,但一个快速的对潜在房产的初步筛选系统也是有帮助的。

50% 法则是投资者用来快速分析潜在交易的最常见准则之一。简单地说,这一经验法则指出,你所有经营费用应为总收入的 50%。

什么是 50% 法则?

50% 法则是房地产投资者用来估计房产盈利能力的准则。这个法则的目的是帮助投资者对投资物业做出快速、明智的决定。

投资者在寻找房产时最常犯的错误之一是低估了费用成本。这可能导致利润率降低,或者在最坏的情况下,做出糟糕的购买决定。从本质上讲,投资者会将 50% 的规则纳入他们对交易的初步评估中,以此来减少对意外成本和费用的风险。

根据该法则,月租金的 50% 应被指定为费用,因此不纳入在潜在利润和月度房贷付款的比较中。

包括在 50% 法则中的出租物业费用有:

  • 房屋保险
  • 房产税
  • 房产保养费用
  • 维修费
  • 水电费
  • 物业管理费
  • 备用基金/资本支出

同时,不包括在 50% 法则计算范围内的支出是:

  • 房贷还款
  • 租金收入的税额
  • 财产折旧

你需要每项费用的确切数额来使用该规则吗?不需要。这就是这个法则受到投资者的欢迎的原因,因为它可以让他们快速估计潜在的交易,而且只需手头有一些细节。 该法则也主要用于估计房产的现金流。

如何计算 50% 法则?

50% 法则的基本公式如下。

出租物业的总运营费用 = 每月房产总收入 x 50%

接下来,减去你的每月按揭付款。剩下的部分就是每月的现金流。

如果你对一个投资物业进行计算,而你的房贷明显高于租金收入的一半,那么这笔交易可能不是最佳选项。

如何应用 50% 的法则

例如,你想买一套独栋物业,估计月租金收入为 3,000 元。

如果你遵循 50% 的法则,这将意味着你的收入中约有 1,500 元将被用于我们上面提到的支出。

剩下的 1,500 元将与你的贷款还款额进行比较评估。例如,你每月的按揭付款为1,200 元,从理论上讲,该房产每月将给你带来 300 元的现金流。

在你计算之后,你可以决定该房产预计的现金流是否是一笔好交易,以及你是否应该对该投资房产进行深入的评估。

50% 法则的优缺点

与投资房地产时的其他百分比法则一样,如 1% 和 2%,50% 法则有其优点和缺点。

优点

  • 速度:应用该规则的时间应少于 1 分钟。
  • 公式简单:如果你知道房产的预估租金收入,你应该能够在头脑中计算出费用,只需将租金收入除以二即可。
  • 有利于筛选房产:鉴于现金流是你选择房产的主要标准之一,使用 50% 规则可以帮助你剔除那些不太可能有现金流的房产。

缺点

  • 准确性:50% 法则是否准确?50% 法则的最大弱点是无法提供准确的数字,只能对出租物业的支出进行快速的粗略估计。然而,你清单上的每一个房产都应该进一步评估。
  • 支出可能比估计的要低:许多投资者发现,50% 法则高估了与房产相关的支出。原因是并非所有的房屋都有相同的房产税或保养要求。如果你对房产做更多的研究,你会了解到有很多房产的每月运营费用大大低于 50% 法则所显示的费用。
  • 没有考虑到空置期的因素:50% 规则的另一个局限性是,它没有考虑到空置期,因为不能保证你能全年或马上租出房产。

你应该在房地产投资中使用 50% 法则吗?

就像我们写过的其他百分比法则一样,我们建议 50% 法则只应作为一种筛选工具。

正如任何投资者会告诉你的那样,在接受一个投资机会之前,需要进行尽职调查。如果你决定使用 50% 法则,重要的是将其与其他更充实的策略一起使用。

确保向房产的前主人询问正确的问题,研究市场区域,并在敲定交易的时候评估房产的所有方面。

使用 50% 法则的最佳方式是将其视为一道开胃菜,随后进行更深入的全面分析。在决定是否应该购买房产时,它不应该被用作决定性的测试。

我们知道,对每一个潜在的房产进行彻底的分析,可能会让你感到力不从心。这时,像 50% 法则这样的百分比规则就可以派上用场了。

通过比较租金收入和估计支出,你可以迅速分辨出一个房产是否值得再看一眼。

下次当你发现一个潜在的交易时,运算这些数字,看看这个法则能如何帮助你。

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