房地产投资的 50% 法则
房地产投资的 50% 法则是投资者用来快速判断一个房产是否适合购买的经验法则。
当一个房地产投资者决定购买房产时，通常有几十个选择。一些投资者甚至把寻找一个好的房地产比作寻宝，你需要反转很多石头，才能发掘出真正的宝石。
那么，你怎么知道你是否选到的房产呢？你最不希望的是购买一个没有现金流的，同时也在不断消耗你的利润的投资物业。
虽然任何成功的投资都需要全面的分析，但一个快速的对潜在房产的初步筛选系统也是有帮助的。
50% 法则是投资者用来快速分析潜在交易的最常见准则之一。简单地说，这一经验法则指出，你所有经营费用应为总收入的 50%。
什么是 50％ 法则？
50% 法则是房地产投资者用来估计房产盈利能力的准则。这个法则的目的是帮助投资者对投资物业做出快速、明智的决定。
投资者在寻找房产时最常犯的错误之一是低估了费用成本。这可能导致利润率降低，或者在最坏的情况下，做出糟糕的购买决定。从本质上讲，投资者会将 50% 的规则纳入他们对交易的初步评估中，以此来减少对意外成本和费用的风险。
根据该法则，月租金的 50% 应被指定为费用，因此不纳入在潜在利润和月度房贷付款的比较中。
包括在 50% 法则中的出租物业费用有：
- 房屋保险
- 房产税
- 房产保养费用
- 维修费
- 水电费
- 物业管理费
- 备用基金/资本支出
同时，不包括在 50% 法则计算范围内的支出是：
- 房贷还款
- 租金收入的税额
- 财产折旧
你需要每项费用的确切数额来使用该规则吗？不需要。这就是这个法则受到投资者的欢迎的原因，因为它可以让他们快速估计潜在的交易，而且只需手头有一些细节。 该法则也主要用于估计房产的现金流。
如何计算 50％ 法则？
50% 法则的基本公式如下。
出租物业的总运营费用 = 每月房产总收入 x 50%
接下来，减去你的每月按揭付款。剩下的部分就是每月的现金流。
如果你对一个投资物业进行计算，而你的房贷明显高于租金收入的一半，那么这笔交易可能不是最佳选项。
如何应用 50% 的法则
例如，你想买一套独栋物业，估计月租金收入为 3,000 元。
如果你遵循 50% 的法则，这将意味着你的收入中约有 1,500 元将被用于我们上面提到的支出。
剩下的 1,500 元将与你的贷款还款额进行比较评估。例如，你每月的按揭付款为1,200 元，从理论上讲，该房产每月将给你带来 300 元的现金流。
在你计算之后，你可以决定该房产预计的现金流是否是一笔好交易，以及你是否应该对该投资房产进行深入的评估。
50% 法则的优缺点
与投资房地产时的其他百分比法则一样，如 1% 和 2%，50% 法则有其优点和缺点。
优点
- 速度：应用该规则的时间应少于 1 分钟。
- 公式简单：如果你知道房产的预估租金收入，你应该能够在头脑中计算出费用，只需将租金收入除以二即可。
- 有利于筛选房产：鉴于现金流是你选择房产的主要标准之一，使用 50% 规则可以帮助你剔除那些不太可能有现金流的房产。
缺点
- 准确性：50% 法则是否准确？50% 法则的最大弱点是无法提供准确的数字，只能对出租物业的支出进行快速的粗略估计。然而，你清单上的每一个房产都应该进一步评估。
- 支出可能比估计的要低：许多投资者发现，50% 法则高估了与房产相关的支出。原因是并非所有的房屋都有相同的房产税或保养要求。如果你对房产做更多的研究，你会了解到有很多房产的每月运营费用大大低于 50% 法则所显示的费用。
- 没有考虑到空置期的因素：50% 规则的另一个局限性是，它没有考虑到空置期，因为不能保证你能全年或马上租出房产。
你应该在房地产投资中使用 50% 法则吗？
就像我们写过的其他百分比法则一样，我们建议 50% 法则只应作为一种筛选工具。
正如任何投资者会告诉你的那样，在接受一个投资机会之前，需要进行尽职调查。如果你决定使用 50% 法则，重要的是将其与其他更充实的策略一起使用。
确保向房产的前主人询问正确的问题，研究市场区域，并在敲定交易的时候评估房产的所有方面。
使用 50% 法则的最佳方式是将其视为一道开胃菜，随后进行更深入的全面分析。在决定是否应该购买房产时，它不应该被用作决定性的测试。
我们知道，对每一个潜在的房产进行彻底的分析，可能会让你感到力不从心。这时，像 50% 法则这样的百分比规则就可以派上用场了。
通过比较租金收入和估计支出，你可以迅速分辨出一个房产是否值得再看一眼。
下次当你发现一个潜在的交易时，运算这些数字，看看这个法则能如何帮助你。
