房屋成交量达到近 12 年来的最高水平

CoreLogic 估计,在截至 2021 年 8 月的一年里,全澳大利亚有近 59.8 万套房屋销售,这是自 2004 年以来最高的年度销售量,比前 12 个月的年度销售量提升了 42%。 在全国范围内,过去一年的住宅销售数量比十年平均水平高 31%,比 20 年平均水平高 24%。

在各州,年度房屋销售量都大大高于一年前,除塔斯马尼亚州外,每个州和地区的房屋销售量同比都有 10% 以上的提升。 塔州的销售量增幅较小,在 8 月底,该州的市场供应量比平均水平低 35% 左右,这可能更多是由于供应不足,而不是需求短缺。

在西澳和北领地这两个以前较弱的市场中,年度房屋销售量的同比增幅最大,这两个市场正在迎头赶上。两个州年度房屋销售量分别上升了 62% 和 59%,而昆士兰的年度销售量则上升了 54%。

在海外移民停滞不前的情况下,住房需求的大幅增长似乎令人惊讶,然而,住房销售的大幅增长可以解释为国内需求从以前的低水平提升。

随着信贷条件的收紧,住房负担能力变得更具挑战性,以及交易成本(如印花税)随着价格的上涨变得越来越昂贵,住房周转率(年度住房销售占总住宅的百分比)从 2015 年底开始呈下降趋势。 全国成交量在 2019 年 6 月达到历史最低点,当时一年内只有 3.7% 的住宅成交。 此后,信贷政策有所松动,贷款利率降至历史低点,鼓励更多人入市。 此外,自 2020 年 3 月以来,较高的家庭储蓄率提升了消费者的存款水平和贷款的可操作性,而政府的激励措施,如印花税优惠和存款担保,也支持了需求。

到 2021 年 8 月底,住房周转率已经上升到 5.6%,是 2009 年12 月以来的最高比率。

在各州中,昆士兰的成交率最高,在截至 8 月的一年中,有 6.8% 的房产成交,这是阳光之州自截至 2008 年 6 月的 12 个月以来最强劲的成交水平。 与新州和维州相比,州际移民的激增以及相对可负担的房价支持了较高的成交率。

首都地区在去年录得第二高的成交率,有 6.0% 的房产交易了。 与昆州类似,如果考虑到住宅价格与收入相比,堪培拉的住房市场是相对可负担的。 投资活动的大幅提升也有助于解释较高的成交率,投资者贷款额从 2020 年 1 月占所有贷款的 17.1% 上升到 2021 年 7 月的近 31%。

北领地的成交率最低,过去一年只有 3.7% 的房产进行了交易,高于去年 6 月的近期低点,当时只有 2.4% 的房产在这一年进行了交易。 尽管过去一年的房屋销售量激增了近 60%,但整个北领地的年度销售量仍比 20 年的平均水平低 12%,这凸显了在以前的增长周期中,需求是多么强烈。

维州在过去一年中录得第二低的房屋成交率,在过去 12 个月中,有 4.6% 的房产成交。 较弱的成交率数据受到了多次封锁以及住房负担能力恶化的影响。 另外,大量的新建住宅也增加了该州的整体住房供应。在过去的五年里,维州的住宅数量增加了 28 万套,是所有州或地区中最多的。

考虑到每年的销售量尚未达到顶峰,住房成交量可能会进一步增加一些。然而,从中期来看,我们预计成交量可能在 2022 年初达到顶峰。已经有证据表明,每月的房屋销售数量开始放缓,尽管封锁的额外干扰使趋势更难解释。

虽然封锁后活动可能会增加,但由于以下因素,房屋销售在中期内可能会减少:

  • 在大多数首府城市和地区住房市场,房价与家庭收入的比率正在走向新的历史高点。 负担能力的恶化可能会逐步阻止更多的买家入市。
  • 对贷款标准的重新关注可能会扩大负担能力的挑战。 随着政策制定者和贷款人越来越重视贷款质量,存款少或贷款/债务水平相对于其收入较高的借款人可能会更难获得贷款。
  • 整体库存水平的提升。随着澳大利亚住宅建设活动的广泛上升,即使房屋销售数量保持稳定,也会抑制成交率。
  • 海外移民数量低至零,将逐步拖累住房需求。海外移民数字的停滞对租赁需求产生了更直接的影响,尤其是墨尔本和悉尼的内城高层住宅区(尽管这些内城住宅区的租金现在正在上涨)。然而,来自永久移民的需求,倾向于先租后买,在一段时间内不可能得到补充。

抵消这些不利因素的事实是,贷款利率将在很长一段时间内保持在历史最低水平,随着封锁的缓解和劳动力市场的收紧,经济状况应该得到改善。

从长远来看,取消房产交易的抑制措施,如印花税,将有助于支持更高的销售量。 CoreLogic 之前的研究显示,交易成本和存款是住房负担能力的最大障碍。 令人鼓舞的是,澳大利亚首都地区、南澳和新州政府正在逐步取消印花税,尽管策略和进度各不相同,但这应该有助于消除房主和潜在买家在住房市场上交易的障碍。

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