投资商用物业利与弊

在澳洲，不少人都有投资住宅物业的经验，可是投资商用物业的人数就肯定少得多。面对悉尼住宅物业市道稍为降温，你又有没有想过投资商用物业？当然，投资要成功，不是单靠一个“勇”字，除了要清楚知道自己的财力和承受风险的能力，还要了解所投资项目的利与弊，出击之前务必做好准备功夫。

投资商用物业的优点……

• 回报较高

相对于住宅物业，商用物业的投资回报率（ROI）一般会较高。资料显示，过去一、两年里，仓库等商用物业的平均租金回报率介乎8%至10%，期间住宅物业的平均租金回报率只有3%至4%。

• 租约较长

商用物业的平均租约由3至10年不等，反观住宅的租约期一般为6至12个月，而且租客未必一定会在租约期满之后续约。普遍来说，商用物业的租户倾向于签署一份较长年期的租约，尤其是如果租户投资了不少钱来添置设备。比方说，假如租户斥资5万元去装潢楼面，这或多或少反映出租户计划在有关物业作较长时间的经营。

• 支出较少

如果你出租的是住宅物业，业主要负责支付管理费、水费和市政费等支出。不过，商用物业就不同了，租户通常需要自行支付上述费用。换句话说，投资商用物业的话，业主的支出会较少，从而增加现金流。

• 增值活动

租户精心挑选的商用物业，很多时都愿意花钱去装修，无形中为你的物业增值。即使在租约期满后，租户搬走了，可是一些基本的装修仍会保留，这时候，你就有更多筹码开出较高的租金。当然，前提是新租户认为上一手租客留下来的装修合其所用。

• 楼价稳定

商用物业是由专业估价师去估值，而参考过往数据，相对于其他投资产品，商用物业价格的波动一般较小。

• 升值力强

一般的商用物业租约，会容许业主在一段日子后按通胀率加租，而租金上涨将会为该物业增值，即变相提高有关物业的升值潜力。

投资商用物业的缺点……

• 多花时间准备

不管是投资住宅还是商用物业，业主事前都应该做足准备功夫，只不过是投资商用物业需要花的时间和精力会更多。虽云你可以委托中介去处理租务，但你自己最好也了解商用物业的租务市况，要求租金太高会租不出去，索价太低又减少了应有的现金流。此外，业主也要对消防和市政条例有一定认识，否则一旦不幸出事，损失可以是数以万元计。

• 空置期或较长

有些时候，业主要为一个住宅单位物色一位好租客，所需时间也可能需要数周。遑论是商用物业，空置期更可能长达数月甚至数年，意味着在新租客之前，你要自掏腰包去缴纳管理费等费用。如果你名下的商用物业迟迟未能成功租出，就宜检讨一下是否物业质素有问题，还是配套设施欠佳，甚或是选错地点。

• 易受经济影响

既然称得上是商用物业，此类型物业自然对经济周期的变化较敏感。举例说，经济走下坡、利率上升、就业市道恶化，或者是商业信心下降，都会影响到商用物业的需求，这时候要觅得好租客就更加困难了。

• 翻新成本较高

相对于为一个住宅物业装潢，翻新一个商用物业──比方说零售店和办公室──所需的成本会高出一截。原因是商用物业的空间一般较大，装修期间要处理的问题也较多，有时甚至要作出大改动去吸引潜在租户。

 

转自 澳洲新快网