投资者退却：哪个州受到的影响最大？
自 2015 年初澳洲房贷宏观审慎政策实施后，澳洲房市的投资者活动水平一直在下降。 除了 2016 年短暂反弹 外，投资者参与度一直呈下降趋势。澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics, ABS）最新的住房融资数据显示，8 月份借给投资者的用于购买房产的住房贷款部分降至 23.5%，再创新低。这明显低于十年平均值 36.1%。
投资者的减少是由多种因素造成的，包括：
- 2014 年至 2019 年间实施的临时政策，限制了投资者青睐的贷款产品。
- 投资者贷款的利率上涨。
- 银行业对高杠杆率（LVR）和只还利息的贷款的态度变冷。
- 资本收益前景的确定性降低。
- 大量住房建设使租金回报率下降。
以及最近的全球疫情，给租赁市场带来了特别的需求冲击，从而进一步抑制了回报。
但是，我们能预测投资者的活跃度继续下降吗？当比较各州的投资者活动与 CoreLogic 租金数据时，那些可能比较吸引投资者的市场，与那些投资者活动退却可能持续较长时间的市场之间存在明显差异。
新南威尔士州。过去十年，整个新州，投资者参与房贷活动的比例平均为 41.9%，并在 2014 年末达到历史最高点，当时投资者占房贷需求的 55.6%。到了 2020 年 8 月，投资者占住房融资的比例从那个高点下降了 28.2 个百分点，至 27.4%。
在整个新州，投资者的回报率在房产增值和租金回报率方面，各子市场差异很大。但大体上，整个州的房产价值比 2017 年 7 月达到的历史高点低 3.5%。9 月全州的毛租金收益率为 3.23%，与 2017 年 10 月的历史低点仅差 2 个基点。
在疫情期间，租赁市场表现差异很大。作为澳洲两大国际城市之一，国际边境的关闭对租赁市场造成了极大的冲击，新移民到澳洲一般都在这里租房。外郊区和区域市场的租金有上行压力，但对受疫情影响的家庭补贴的结束，以及离市区较近的地区租金的下降，可能会在未来几个月削弱这种增长。最终，投资者回报率的最大提升，以及投资者活动的上升，将取决于国际旅行是否能恢复。
维多利亚州。维多利亚，即墨尔本，在疫情之前，海外移民作为新房需求来源最高，这显著影响了租赁价值，尤其是内城市场的租赁价值。在整个大墨尔本，单位租金下降了 5.5%，但在墨尔本市区等次级市场，单位租金自 3 月以来的下降幅度更大，为 16.2%。9月份全州的毛租金收益率为 3.4%，低于一年前的 3.7%。
整个墨尔本的住宅价值下降了 5.5%，整个维州地区的住宅价值自疫情以来也下降了一半，在国际旅行恢复之前，投资者的兴趣可能会持续低迷。有能力负担低租金收入或无租金收入的投资者，可以在现在市场低谷从较低的房产价格中获利。
昆士兰州。投资者对昆州住宅市场的参与度在 2017 年明显转低，并随着疫情的爆发再次转低。尤其是布里斯班内城的单位开发量较高，这对租金造成了长期的下行压力。自 3 月第二阶段疫情限制开始以来，布里斯班内城的单位租金进一步下降了 4.8%。
尽管供应量长期居高不下，投资者参与度低迷，但全州的毛租金收益率仍远高于新州和维州，这主要是因为房产价值相对较低。9 月份整个布里斯班的典型住宅价值约为 50.5 万元，整个昆士兰地区的住宅价值为38.8 万元。9 月份全州的毛租金收益率为 4.8%，低于一年前的 5.0%。
南澳州。南澳的租赁市场在过去几年里一直在收紧，阿德莱德租赁市场自 2017 年以来一直保持正增长。9 月时，阿德莱德的年租金价值增长率在各城市市场中排名第二，为 2.6%，租金收入增长远高于通胀。
尽管基本面较强，但投资者参与房贷活动的比例持续下降。8 月投资者融资部分为 20.4%，低于十年平均水平的 31.7%。然而，投资活动的下降速度并不像国内其他地区那样陡峭。在创纪录的低利率、低房产价格、波动性和紧缩的租赁市场之间，南澳可能会在未来几个季度看到投资者参与度的增加。
西澳。西澳州的投资者参与度其实已经出现了转机，并且在投资者活动低迷的大趋势下实现逆袭。自 4 月份触底 14.5% 以来，投资者购买房产的房贷融资比例已经攀升至 17.0%。这是在珀斯房地产市场经过长时间的修正之后，从 2020 年初开始，价格和租金的势头逐渐聚集。在截至 9 月的一年中，整个珀斯的租金价值增长明显高于全国平均水平，达到 4.8%，这将可能使投资者的参与度继续上升。截至 9 月，整个西澳的典型总租金收益率为 4.7%，高于一年前的 4.6%。
塔斯马尼亚州。近几年来，塔州一直是资本和租金强劲增长的来源。在年化增长和租金回报率之间，过去 5 年全州的总年化回报率为 12.3%。然而，疫情对租赁市场造成了严重的干扰。特别是单位租金价值下降了 5.6%，是各首府市场中跌幅最大的。自疫情以来，租赁市场的松动，可能与 Airbnb 物业转为长租市场有关，为租房者提供了一些急需的缓解。随着 3 月以来投资者参与度的陡然回落，首次置业者也可能面临更少的竞争。然而，随着国际和州际旅行的恢复，租赁市场可能会再次收紧，因为短期住宿业主会将其物业重新转换，为旅游业恢复做准备。
首都领地。整个首都地区的投资部分似乎没有像其他州和领地那样受到疫情的干扰，但随着时间的推移，投资比例仍呈下降趋势。投资者在房贷活动中的份额已从十年来的平均水平 32.6% 下降到 24.6%。整个地区的毛租金收益率已经压缩，从 2019 年 9 月的 4.7% 压缩到 2020 年 9 月的 4.5%。这可能是自疫情开始以来住宅价值上涨的结果，可能会削弱投资者在未来几个月的兴趣。
北领地。在整个达尔文，租金收益率为 5.9%，是所有首府市场中最高的。然而，这在很大程度上是长期房地产价格修正的结果，租金和房地产价值都随着时间的推移而下降。2020 年开始，价值出现了复苏的迹象，从 3 月到 9 月，达尔文住宅上涨了 2.7%。虽然投资者的参与度是各州和地区中最低的，只有 12.6%，但达尔文价值的纯粹周期性修正来看，典型的住宅价值不到 40 万元，投资者的兴趣可能会逐渐恢复。
各个租赁市场的模式表明，从承受能力和收益率的角度来看，较小的首府市场可能会在未来几个月内受到投资者越来越多的关注。对于传统的投资者市场，如悉尼内城和墨尔本，疫情引发了投资者的进一步退却，这种情况可能会持续到海外移民和旅游的恢复。
