澳大利亚人通过转售房产创下创纪录的中位利润，但亏损也在上升

根据CoreLogic最新的《痛苦与收获报告》，澳大利亚的房屋卖家在2024年12月季度享受了创纪录的盈利率和澳元价值回报。

该报告基于2024年12月季度的数据，分析了在这一时期的95,300笔转售交易，数据显示中位名义收益达到了306,000澳元，创下了自90年代中期系列开始以来的最高纪录。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示：“尽管市场情况复杂，资本增长下降和较低的成交率，澳大利亚房地产仍然带来了强劲的盈利能力。”

报告显示，94.8%的卖家在全澳实现了名义上的盈利，低于上一季度的95.1%，这反映了2024年底全国房价的下滑。

“盈利转售的轻微下降与全国房价下降0.3%相吻合。”

“亏损转售的轻微增加是合理的，因为房地产价值的任何下降都会增加亏损转售发生的可能性。”

“鉴于资本增长与盈利率之间的强相关性，并且预计今年现金利率将进一步放松，房屋转售的盈利率可能在2025年恢复。”

在5.2%的亏损转售中，中位亏损为45,000澳元，高于上一季度的40,000澳元，超过了五年平均值39,180澳元。

转售的总名义收益为356亿澳元，较上一季度的350亿澳元有所增加，而亏损总额则从9月季度的2.67亿澳元大幅跃升至最近季度的3.02亿澳元。

Owen补充道：“亏损转售的持有时间平均比盈利转售短。”所有转售的中位持有期为9.2年，其中盈利转售为9.3年，而亏损转售则为7.6年。

悉尼和墨尔本公寓占据大部分亏损

尽管悉尼和墨尔本仅占该季度总转售量的34.2%，但它们占亏损转售的60.6%。

悉尼和墨尔本的大多数亏损转售是公寓，占澳大利亚亏损转售的47.2%。

深入分析澳大利亚的SA4子区域，墨尔本－内城区的公寓转售亏损最多，季度内为734笔。

“楼花热潮显然为悉尼和墨尔本的卖家带来了持续的亏损。”

紧随其后的是悉尼－帕拉马塔公寓市场的256笔亏损转售，和悉尼－赖德公寓市场的163笔亏损转售。

这些公寓市场几乎占了澳大利亚亏损转售的五分之一。

Owen表示，这一现象与全国范围内的趋势相符，在各城市中，公寓的亏损转售比例为10.1%，高于上一季度的9.3%。每个城市的独栋房屋盈利性都优于公寓。

独立屋较不容易出现亏损，只有3.0%的独立屋以低于原价的价格售出。

她表示，这可以归因于2010年代初至中期的短暂且强劲的投资者活动时期，带来了大量的楼花公寓购买。

“这导致了公寓供应过剩，而到2010年代末，投资者市场需求因紧缩的贷款条件而断崖式下滑。结果，在过去十年中，房屋的全国增长（80.5%）远高于公寓（38.5%）。”

最新数据显示，在截至2024年12月的三个月内，超过三分之一的亏损转售的持有期较短，最多为四年。

“短期出售可能会增加亏损的风险，因为你容易受到短期周期性波动的影响，而房地产的价值增长通常是长期的，”她补充道，并指出26.5%的亏损转售的持有期为2至4年。

Owen表示，这一现象是合理的，因为许多房市尚未恢复到2022年初创下的历史最高值，那时澳洲储备银行开始从2022年5月起加息。

截至今年2月，CoreLogic估计约三分之一的郊区房价低于2022年4月的水平。

在持有期为2至4年的亏损转售中，约40%的销售发生在大墨尔本地区，其中墨尔本－内城区市场占了短期持有期亏损转售的6.7%。

“墨尔本转售者在如此短时间内出现亏损的高比例反映了该市场的其他财务压力指标，如疫情后该市经济状况疲软、上市量增加以及更广泛的房地产市场条件较弱。”

94.8%的卖家在2024年12月季度实现了名义上的盈利，中位盈利为306,000澳元，这是自系列开始以来的最高纪录，澳大利亚人继续从房屋销售中获得创纪录的收益。
本季度中位名义盈利为306,000澳元，总名义转售利润为356亿澳元。
中位名义亏损为45,000澳元，总名义转售亏损为3.02亿澳元。
布里斯班在澳大利亚的盈利转售市场中名列榜首，几乎所有转售都实现了名义盈利（99.6%）。
墨尔本是两座首府城市之一（另一个是达尔文），其盈利转售比例低于90%，在12月季度的转售比例为89.2%。
房屋比公寓更不容易出现亏损，仅有3.0%的房屋以低于原价的价格售出。
公寓的亏损转售率为10.1%，高于上一季度的9.3%。

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