澳大利亚房地产市场刚刚进入低迷期, 转变的背后是什么?
CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen 解释了买方和卖方需要了解的即将到来的下行趋势。
在经历了 21 个月的增长并推动房屋价值上涨 14.3% 之后,CoreLogic 的全国房屋价值指数 (HVI) 终于录得下降。在 10 月份达到顶峰后,全国指数在 11 月份趋于稳定(-0.01%),并在 12 月份录得-0.1% 的跌幅。由于自 2024 年 6 月以来房屋价值的月度增长已经放缓,因此周期性下滑的开始并不令人意外。
放缓的同时,市场也发生了其他变化。2024 年末,全国总挂牌量比一年前增长了 5.0%。整个 12 月季度的销售时间从一年前的 28 天增加到 33 天。
但这是否值得买家庆祝?卖家是否应该担心?以下是我们目前了解到的经济下滑情况。
对购房者而言,房价和利率过高
收入、借贷能力和房屋价值之间的差距越来越大,而经济增长放缓和 “维持高位更长时间 ”的利率又加剧了这种差距。看待这种差距的一种方法是考虑澳大利亚收入中位数家庭的 “可负担 ”购房价格,该价格以税前收入的 30% 用于抵押贷款为基础,假定当前利率和 20% 的存款。得出的可负担价格为 513,000 澳元,而全国住宅价值中位数为 815,000 澳元(图 2)。
从历史上看,随着住房价值的下降或购买能力的提高,收入增加或利率降低,这些差距会逐渐缩小。近两年来,受利率影响较小的购房者,如利用转售利润的购房者或高收入购房者,可能一直维持着这种差距。一些购房者可能愿意在短期内接受较高的住房成本,因为他们预期利率会下降。然而,由于利率下降并未实现,这些购房者的住房需求可能也在减弱。
季节性因素在起作用,但住房价值仍在下降途中
房屋价值的首次明显下降恰逢房地产市场的季节性淡季,而这一时期的价值变化通常略显疲软。经季节性调整的住房价值指数在 12 月份实际上并没有下降,反而上升了 0.1%。
尽管如此,考虑到季节性影响,澳大利亚的房地产市场仍然显得较为疲软,悉尼、墨尔本和堪培拉的房价仍然下跌。在过去三个月中,全国经季节性调整的房价指数的月度增长率放缓至仅为 0.1%,低于 2024 年前三个月 0.6% 的平均增长率。
低迷是由相对较少的市场造成的,但这种情况将会改变
12 月份,澳大利亚 15 个首府城市和地区 “其他州 ”市场中只有 5 个出现了下滑。墨尔本的跌幅最大,为-0.7%,其次是悉尼(-0.6%)、堪培拉和霍巴特(-0.5
(0.5%)和维多利亚地区(-0.3%)。其他地区的增幅从新南威尔士州地区的 0.03% 到南澳大利亚州地区的 1.2% 不等。
在郊区层面,只有 38% 的市场在 12 月季度下跌,拖累全国指数下跌 -0.1%,其中悉尼和墨尔本占 55.8%。
全国价值下降的主要原因是悉尼和墨尔本,这两个城市约占澳大利亚住房存量的 40%,占澳大利亚住房价值的 50%。HVI 衡量的是总价值变化,而不对市场规模进行调整,因此悉尼和墨尔本的变化对总数据的影响相对较大。
虽然到目前为止,下滑主要是由悉尼和墨尔本推动的,但大多数地区的总体市场趋势仍在放缓。2024 年第四季度,阿德莱德的季度增长率为 2.1%,是首府城市中最高的,但低于 2024 年第三季度的 3.6%,也低于截至 5 月的三个月中 4.1%的高点。郊区的价格下降也在蔓延,2023 年底约有 20% 的郊区出现了季度价格下降(图 4)。
这次下滑的幅度会很大吗?
2025 年初可能会出现周期性下滑,但幅度可能不大。据记录,1982 年 10 月至 1983 年 3 月期间,全国 HVI 的最大跌幅仅为 -7.7%。在全国范围内,房屋价值的下降期往往比上升期短且小。
部分原因是卖家可以在价值上升之前暂缓出售房产,从而在价格下跌期间有效地限制了可用供应量。
这取决于出售的紧迫性,但劳动力市场仍然紧张,大多数抵押家庭似乎都在应对当前的利率设定,因此强制出售的可能性不大。
市场下滑幅度可能相对较小的另一个原因是,2025 年的房地产需求将迎来 “尾声”。随着通胀的减缓,实际收入的增长可能会支持更多的购房需求,而利率的降低也会提高借贷能力。在这些经济因素的背后,还存在着住宅相对于人口的根本性短缺,以及在建筑业产能疲软的情况下,新房交付受到挤压。
考虑到这些因素,住房价值的下滑很可能是短暂的,但从同样的意义上讲,在住房支付能力和贷款服务能力得到更实质性的改善之前,住房价值至少在宏观层面上很难再出现实质性的增长。