澳洲房价强势反弹 今年能否步步高升?

澳洲股市在刚过去的 2019 年录得了可观的升幅,许多股票投资者都可以“过肥年”。至于澳洲房市于过去一年则先苦后甜,楼市走势在下半年过后渐入佳境,整体住宅价格中位数更在去年第四季录得 10 年来最大的按季增长;全年计算,又以悉尼和墨尔本的住宅价格回升力度最强劲。踏入新一年,房价能否继续步步高升?

中位价创10年来最大季度升幅

根据 CoreLogic RP Data 刚发表的报告,受惠于按揭利率下调,以及监管机构放宽银行的放贷条件,再加上有不少首次置业人士趁楼价先前下调的机会入市,澳洲的住宅价格中位数在截至去年 12 月的一季上扬 4%,至于 537,506 澳元,创下 2009 年 11 月季度以来最大的季度增长。

在八大首府市中,则以悉尼和墨尔本的房市表现最出色,按季分别上升 6.2% 和 6.1%。全年计算,同样是悉尼和墨尔本房市鹤立鸡群,住宅中位价同告上涨 5.3%。

悉尼:独立屋跑赢 墨市:公寓升得更快

截至去年 12 月底,悉尼的住宅中位价升至 840,072 澳元,继续是全国房价最高的城市;至于墨尔本的住宅中位价水平紧随其后,涨至 666,883 澳元。有趣的是,在悉尼,独立屋中位价的全年升幅跑赢雅柏文;可是,墨尔本的市况就刚好相反,雅柏文中位价升幅反而胜过独立屋一筹。

悉尼的独立屋中位价全年累积上涨6.1%至973,664澳元,与百万澳元关卡仅一步之遥;雅柏文位价则回升3.4%至746,017澳元。反观墨尔本,独立屋中位价全年升4.6%至778,649澳元,雅柏文中位价却大升6.5%至576,475澳元。

高价楼还是低价楼表现胜一筹?

那么,究竟是高价楼、中价楼还是低价楼的反弹力度最出众?CoreLogic的亚太区研究部主管罗勒斯(Tim Lawless)表示,悉尼和墨尔本房市的强势表现,主要动力是来自高价楼。就以悉尼为例,楼价最高的四分之一住宅,中位价在去年最后三个月跳升7.3%;反之,房价最相宜的四分之一住宅,中位价同期只升了3.7%。

墨尔本的情况也是一样,楼价最高的四分之一住宅的中位价在去年最后一季上涨7.5%;而房价最低的四分之一住宅的中位价仅上升4.5%。

下半年或降温 未至于马上现泡沫

展望新一年的澳洲房市,罗勒斯表示,悉尼和墨尔本房市在未来数月将会继续跑赢大市,但随着放盘物业逐渐增加,再加上房价反弹或导致置业负担能力下降,以及房价上升速度快过工资增长,两大城市的住宅价格升势有可能在今年下半年降温。

根据CoreLogic提供的数据,截至去年6月底,悉尼住宅价格中位数较澳洲家庭全年收入中位数高出8.2倍,但这个比率如今已升至大约9倍。

AMP Capital的首席经济师奥利华更指出,基于澳洲楼价对租金的比率偏高,以及家庭负债处于甚高的水平,澳洲房市现时虽然未至于真正出现“泡沫”,但可能性或趋于增加。

当然,这不是说澳洲房市将会一下子掉头走下坡。记得多年前房市也是充斥着“泡沫论”,可是房市也是在很久之后才出现较大的调整。况且,与先前的住宅中位价高峰相比,悉尼目前的住宅中位价仍低了6.4%,而墨尔本的住宅中位价与前高峰亦有2.3%的差距。

IFM Investors的首席经济师尊亚(Alex Joiner)认为,假如澳洲储备银行进一步放宽银根,悉尼和墨尔本的住价格在今年年中创新高并不会令人感到意外。

From 澳洲新快网

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