独立屋总是赢家:为什么这一年来独立屋销量大大超过公寓?

据 CoreLogic 估计,在截至 1 月的一年中,全澳共有 459,308 套房产交易。这里面大部分是独立屋,而不是公寓。

独立屋销售占交易量的大部分并不罕见,在过去十年中,独立屋平均占年度销售量的 70.2%。然而,在截至 2021 年 1 月的一年中,独立屋占销售量的比例从一年前的 73.2% 和五年前的 66.7% 上升到 74.2%。也就是说,这一年来每卖出 1 套公寓,就有 2.9 套独立屋售出。

下图是各地区近一年的独立屋销售与十年平均水平的比较。与十年平均水平相比,大部分首府城市和其他地区,在截至 1 月的一年中,独立屋销售的部分有所提升。截止到 1 月份,独立屋销售比例的普遍提升,可能是由以下几个因素造成的。

HomeBuilder 的推出可能使需求向独立屋倾斜。自 6 月份宣布推出 HomeBuilder 以来,新房销售量明显增加。根据 HIA 的数据,2020 年 12 月季度的新房销售量比 2019 年 12 月高出近 100%。

然而,该计划的设计在很大程度上是针对独立屋,而不是公寓。这方面的一个例子是对时限的严格控制,新房的建设必须在合同日期后三个月内开始。

这意味着该计划主要适用于独立屋,而不是公寓楼花,后者需要购买者在项目开始前的投入。

这一趋势在统计局的住宅审批数据中再次得到确认,截至 2020 年 12 月的一年中,独立屋建设的批准量增长了 13.9%,而公寓批准量则下降了 -8.6%。CoreLogic 的销售量只计算新物业交割的销售量,因此一旦新房建设完成,2020 的新房销售部分可能会继续呈现更高的趋势。

投资人贷款较少,而投资人可能更倾向于公寓。统计局公布的用于购买投资物业的贷款放款额,与公寓销售的正相关性大于独立屋。将十年的销售量与投资者贷款放款额进行比较,得出与公寓的相关系数为 0.74,与独立屋的相关系数为 0.48。

这可能是因为在整个公寓的领域,投资者在历史上超过了自住者。2020 年,每月借给投资者购买房产的平均贷款额为 51 亿元。这比过去十年的月均值低 22.7%。相对较低的投资活动水平可能因租赁市场疲软而加剧,特别是在悉尼内城和墨尔本等高度集中的投资市场,这些市场主要由公寓的库存组成。

当价格下跌时,公寓销售在总销售中的比例会上升。投资贷款的持续下降并不能完全解释公寓销量占总销量比例的下降。毕竟,2019 年 4 月至 6 月是独立屋销售达到十年来占比最高的时期,达到 75.1%。在此期间,投资者借贷的价值很低,但并没有达到最低。然而,在此期间,全国范围内的房产价值触底。当独立屋的价格变得更实惠时,可能会越来越比公寓更受欢迎。同样,独立屋价格的上涨,如最近几个月观察到的情况,可能会将需求转回公寓,因为公寓购买价格通常较低,住房可负担性也比较好。

基于这一逻辑,未来一年独立屋的销售将面临逆风。HomeBuilder 的结束、投资者贷款水平的恢复以及独立屋价格的上涨,都可能在这一年里影响独立屋的受欢迎程度。

不过 2021 年独立屋的受欢迎也是有论据的。独立屋在疫情期间给人们提供了人口密度较低的生活方式,而远程工作安排也让人们在偏远地区寻求相对实惠的房子。

另一个考虑因素是,公寓租金在过去一年中的表现弱于独立屋,这可能会让投资者的需求倾向于独立屋。首次置业者也可能继续推动独立屋销售,截至 1 月,悉尼和墨尔本的独立屋价值分别比各自的峰值低 2.7% 和 6.5%。

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