租赁市场陷入低谷
经过一段时间的快速增长后，澳大利亚的租赁市场正显示出放缓的迹象。这是更稳定的租赁环境的开始吗？
根据 CoreLogic 最近的一份报告，7 月和 8 月的全国租赁价格持平，这是自 COVID-19 大流行初期以来最疲软的租赁状况。在 2020 年 8 月至 2024 年 6 月期间，租金上涨了 39%，但现在似乎已进入平稳期。
自 2021 年 11 月达到 9.7% 的峰值以来，租金年增长率已降至 7.2%。
Figure 1: Change in housing rents, August 2024
Source: CoreLogic’s Property Pulse, September 2024
虽然季节性趋势通常会使租金增长在年底趋缓，但 CoreLogic 指出，租金增长放缓也是由潜在因素驱动的。“CoreLogic亚太区执行研究总监蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）解释说：”随着经济承受能力的限制迫使家庭组建方式发生变化，租房需求正在减弱。
从 2020 年 3 月到 2024 年 6 月，澳大利亚的工资增长了近 13%，而租金却攀升了约 36%。CoreLogic的租金负担能力数据显示，现在一个中位收入家庭的租金占年总收入的32%以上。这创下了二十年来的最高纪录。
负担能力与家庭组成的转变
随着房租超过工资，家庭组成模式也发生了变化。大流行病期间，家庭规模缩小，因为合住的个人寻求更多的隐私和空间，这增加了对住房的需求。现在，越来越多的澳大利亚人开始选择多代同堂和合租住房，以应对不断上涨的房租。
劳利斯说：”虽然这种[家庭规模下降]的趋势逆转缓慢，但最新估计显示，家庭规模再次变大。”
移民减少导致需求放缓
移民的快速涌入最初增加了租房需求，但现在也在放缓。澳大利亚的净海外移民人数在 2023 年第一季度达到顶峰，新移民人数为 16.5 万人，但到年底时已降至 10.7 万人。
随着海外移民的减少，尤其是留学生等临时签证持有者的减少，租房需求可能会进一步下降。联邦政府最近宣布，2025 年新增留学生人数上限为 27 万人。除此之外，去年还对签证和移民政策进行了重大调整。
地区差异
澳大利亚各首府城市的租赁市场呈现出喜忧参半的局面。
CoreLogic 的数据显示，2024 年 6 月至 8 月间，悉尼、霍巴特和堪培拉的租金价格均略有下降。悉尼的租金下降了0.3%，这是近四年来的首次下降，霍巴特和堪培拉的租金分别下降了0.3%和0.5%。
与此同时，珀斯和阿德莱德的租金继续保持强劲增长，年增长率分别为 11.6% 和 8.4%。不过，即使在这些城市，增长速度也在放缓。例如，珀斯的租金在过去三个月中仅增长了 0.7%，表明市场正在疲软。
工资困境与投资者活动
在租金负担能力捉襟见肘的情况下，住房供应的增加或许能缓解一些问题。澳大利亚政府的 “房屋建造者补助金”（HomeBuilder grant）在经历了材料短缺和成本超支造成的延误后，开始有新房进入市场。
劳利斯说：”随着越来越多的新建筑落成，我们应该会看到与建筑延期相关的租赁需求逐渐减少。“投资者的活动也在增加，截至 6 月份，向投资者提供的贷款额同比增长了 10.7%。”
对于抵押贷款经纪人来说，租赁市场的这些变化表明，在经历了多年的快速增长后，租赁市场进入了冷却期。专注于增长前景强劲的区域市场或有新住房开发项目的地区，可以为获得抵押贷款审批和建立客户投资组合提供更好的机会。
