银行提高新借款人利率，蜜月期为何结束？
抵押贷款经纪人George Samios正在为他账上的许多房贷操碎了心。
这位布里斯班经纪人说：”我们今年最担心的是，所有客户都会从 1.99% 的固定利率转为 6% 的浮动利率。”
Samios 估计，他的经纪公司今年将有超过 1 亿澳元的客户贷款到期，明年还将有 2 亿元的贷款到期。
借款人每月要多还几百元，甚至几千元，因此许多人都在寻找更好的交易。
今年年初，各家银行都在激烈争夺再融资热潮中的份额，提供现金返还优惠和有竞争力的利率，以吸引借款人离开现有贷款机构。
RateCity研究总监Sally Tindall告诉《商业周刊》：”在高峰时期，我们看到有35家贷款机构向愿意向它们进行再融资的新客户提供现金返还优惠。”
“如今，这一数字仅为 12 家。”
Tindall说，当 CBA 在 3 月份提高其新客户利率时，竞争开始降温，RateCity 数据库中几乎 90% 的贷款人都跟进了这一举措。
“当 CBA 说’跳’时，银行往往会说’跳多高”？
“不过，我们也看到了一些例外情况, ANZ 将是其中值得注意的一家，当其他三大银行撤走 现金返还措施时，他们仍为转贷者保留了现金返还。”
竞争开始在银行利润中显现
CBA 报告称，上一财政年度的利润达到创纪录的 102 亿元。
这主要归功于银行净息差的增加，即银行支付的利息与收取的费用之间的差距，比去年增加了 0.17 个百分点。
市场策略师Evan Lucas指出：”净息差上升是因为利率上升，但他们并没有像抵押贷款持有人那样，把利率上升带来的增加额分给储户。”
但 CBA 强调指出，目前利率正朝着另一个方向发展，在今年上半年和下半年之间下降了 0.05 个百分点。
随着银行开始为竞争付出代价，新客户的利率也开始走高。
该银行的财年报告写道：”下一财年，我们预计竞争、客户存款转换和批发融资成本上升仍将是利润率的不利因素，但平均现金利率上升带来的好处将部分抵消这一不利因素。“
新借款人的蜜月期结束
通常情况下，银行会向新借款人提供有吸引力的利率和折扣优惠，以赢得他们的业务，而那些不要求获得更好优惠的现有借款人则会损失惨重。
事实上，澳大利亚金融经纪人协会（FBAA）一直在呼吁提高向现有借款人收取的利率（即所谓的 “back-book “利率）的透明度。
澳大利亚金融经纪协会常务董事Peter White说：”业内称之为利率爬升，所以一旦你在银行账面上，基本上你就得接受贷款机构的任何决定。”
RateCity 的数据显示，近几个月来，这种情况发生了逆转。
自 3 月份以来，澳大利亚央行已三次上调现金利率，总计上调了 0.75 个百分点。
四大银行将上调幅度转嫁给了现有借款人。
但是，它们对新客户的广告利率上调幅度更大。
Tindall 说：”如果以 CBA 为例，今天贷款的新客户可能要比今年 3 月贷款的客户多支付 0.42 个百分点。”
固定利率进入抵押贷款监狱
由于成千上万的房主将固定利率转为更高的浮动利率，这对房贷市场来说不是一个正常的时期。
White说：”这种情况还会持续一段时间，到今年年底可能还会有六个月的时间来观察其最终影响以及人们的实际处理方式。”
根据银行监管机构澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求，如果这些借款人试图向另一家贷款机构进行再融资，他们将被评估其还款能力，利率将比目前提供的利率高出 3%。
这意味着现有的房主可能无法借到再融资所需的金额，使他们成为 “抵押贷款的囚犯”，几乎没有选择去换一个更好的交易。
FBAA 认为这让人们陷入了不必要的困境。
White认为：”你需要为已经获得贷款的人放宽（APRA 缓冲）……你已经在这个系统中了。”
一些银行对符合特定收入或贷款价值比门槛的借款人做出了例外规定，但贷款中没有太多资产的新借款人可能很难申请到较低的缓冲利率。
Samios 建议：”如果你是被抵押贷款囚禁的客户之一，而你在技术上又没有能力转贷……打电话给你的银行，接通保留团队，要求一个更好的利率。”
“如果因为借款能力问题，我们无法让他们离开目前的银行，我们会代表他们重新谈判利率”。
折扣优惠可能很快就会重新出现
对于那些有资格进行再融资的人，RateCity 的 Tindall 女士建议他们货比三家。
她说：”四大银行可能已经放弃了再融资热潮，但这并不意味着市场竞争已经死水一潭，不值得再融资。这绝对值得。”
“但是，如果你想获得最优惠的利率，你可能不得不把目光投向四大银行以外的其他银行。”
Samios 预计，随着新财政年度的开始，各大银行将很快再次争夺新客户。
CBA 的财政年度截至 6 月 30 日，因此它刚刚公布了业绩报告，而Westpac, NAB 和ANZ的财政年度则于 9 月 30 日结束。
“他们希望向股东展示高利润，”Samios 说。
但他开始看到一些好的交易出现，即使广告利率仍然很高。
这对Charlie Olsen这样的借款人来说是个好消息，因为他的三年期固定利率即将到期，他正在进行再融资。
Olsen说：”利率大幅上升，确实减轻了我的一些担忧。”
对于那些有能力的人来说，以更优惠的利率进行再融资可以缓解房贷悬崖的部分跌幅。
