随着利率下调，澳洲是否将迎来新一轮房价飙升？

随着澳洲央行放宽货币政策，利率正在下降。

今年以来，房贷预批数量已经开始上升，表明许多有购房意愿的人对更便宜的房贷前景感到兴奋。

由于预计年内还将有进一步降息，一些经济学家预测，澳洲可能正迎来又一轮房价上涨潮。较低的利率让人们能借更多的钱，从而在购房时出价更高，推动价格上行。

那么，央行的行动可能会如何影响购房行为以及更广泛的房地产市场？研究提供了一些线索。

利率如何影响房价？

研究表明，当央行下调基准利率时，房贷利率通常也会随之下降。

我们在央行5月降息后已经看到了这一点。澳洲四大银行立即宣布对新老贷款人实行类似的利率下调。

较低的利率减少了贷款的偿还成本。对澳洲购房者来说，这是一件大事，因为他们的贷款额度通常非常高。

目前全国平均房价约为100万澳元，按80%的贷款比例计算，购房者平均需要承担80万澳元的债务。

以3月的新房贷平均利率6%计算，购买一套100万澳元的住房意味着每月还款约为4,796澳元（基于标准等额本息贷款公式）。

在央行将现金利率下调0.25个百分点后，新月供变为4,669澳元，减少了127澳元。这对还贷人来说虽不算巨额，但无疑是减负。

再结合2月的降息，购房者如今每月相较年初可节省逾250澳元。

较低的利率还能提高购房者的贷款能力。

银行在发放新房贷前，会评估借款人偿还贷款的能力，考虑的是扣除日常支出后可支配收入的剩余。

这被称为借款人的“净收入盈余”，而用于偿还贷款的部分则叫“净盈余比率”。

虽然最高比率被限定为90%，但多数房贷的比率低于70%。

举个例子，如果一个家庭年收入10万澳元，支出占比25%，那么以70%的净盈余比率，他们可承担的月供为4,375澳元。

以6%的利率计算，该家庭最多能借到约68万澳元。但在降息0.25个百分点后，他们就能负担69.5万澳元的贷款。

而自1月以来累计降息0.50个百分点后，他们的贷款能力提升了3万澳元。

对单个购房者而言，这些新增的贷款额度可能正好够买下一套理想的住房。但降息同时影响所有购房者，全国范围内的购房贷款能力都被提升。

额外的贷款信贷流入市场，进一步推高了原本就炽热的住房需求。

事实上，有研究表明，现金利率每下调0.25个百分点，平均房价会在一至两年内上涨1.5%至2%。

这意味着在平均房价100万澳元的基础上，又增加了约2万澳元。

研究还发现，利率对各地房地产市场的影响，在住房供应最紧张、房价本就较高的地区最为明显。

尽管利率降低使得偿还贷款的成本下降，但随着房价上涨，平均贷款金额也在不断增加。

还记得之前例子中，贷款80%的月供是4,796澳元。当利率下调0.25个百分点，但房价上涨2%后，新月供几乎没有变化，为4,762澳元。

此外，这套房子的首付（20%）也增加了4,000澳元。

尽管降息初期让购房者兴奋不已，但他们可能会失望地发现，梦想中的住房价格反而越涨越高，变得更加遥不可及。有些人可能并未真正从降息中获益。

另一些人则可能急于在利率完全反映到市场前抢房，害怕错过良机（FOMO心理）。研究表明，房价通常需要一年甚至更久的时间才会在降息后达到顶峰。

也有些人可能选择继续租房。幸运的是，研究发现利率变化对租金水平的影响并不大，房东通常不会因此大幅调整租金。

最后一种选择是将储蓄暂时投入股市，或通过交易所交易基金（ETF）进行多元化投资，这类资产在降息后通常会上涨。

无论如何，盲目行动永远不是好主意。在进入市场前，请务必冷静思考所有选项。请注意，这篇文章仅为一般信息，并不构成任何财务建议。所有投资都伴随风险。