投资公寓?出手需谨慎

CoreLogic的最新物业调查报告“Pain and Gain”(《痛苦与收获》)显示,在二手房交易方面,悉尼和墨尔本的二手房售价不及卖价的公寓数量开始增多,而在各州矿区的亏损二手房交易数量则有所下降。

二手房销售亏损增多

墨尔本内城区、悉尼内城区和西区、北岸海滩区,黄金海岸等地的亏损二手房公寓销售都有所上升。相较之下,珀斯、达尔文和阿德莱德部分地区的亏损公寓交易减少了。

该报告显示,2013年初以来,尽管澳洲东海岸的住宅市场蓬勃发展,但首府城市公寓转卖后亏损的比例一直保持在高位。报告写道:“在墨尔本,公寓转卖后亏损的概率比独立屋要高6.5倍,布里斯班是6.4倍,首都领地更是高达14.5倍。相较于自住房,投资房亏损的可能性更大。”

上个季度,7.1%的自住房转卖后亏损,而投资房的则是12%。在首府城市,5.3%的自住房转卖后亏损,投资房为9.3%。

潜在的土地价值

报告中提到:“尽管首府城市中的投资者都比自住者转卖更有可能亏损,但是墨尔本和首都领地的投资者亏损转卖的概率比自住者高3.5 倍,布里斯班是2.5 倍。”

由于于独立屋的潜在土地价值,1997年以来,独立屋转卖的亏损率一直低于公寓。报告中称:“尽管某些区域亏损随销售的比例开始下降,但是业主的出售意愿还是很高,而购买意愿较低,这就导致了亏损的比例较大。”

2017年第一个季度,在全国范围内,9.6%的房屋转卖后的售价低于买入时的价格,高于之前一个季度的8.8%。尽管如此,相较于房屋卖家的收入,这个比例还是很小的。

总的来说,2017年3月季度,房产销售的亏损额度达到4.938亿澳元,中位亏损额度为3.5万,总收益为209亿,中位收益为18.5万。

公寓供过于求

房产开发建筑集团John Holland首席执行官Joe Barr表示,澳洲有些区域的公寓严重供过于求,但是未来将有价值数亿澳元的基础设施建设全面铺开,对于解决过量供给将起到重要作用。2015年,中国交通建设公司收购了John Holland,过去6个月中,该公司赢得了总价值超过80亿澳元的基础设施项目订单,并且制定了到2021年总收入翻番的目标。

Barr称:“我认为,在一些地区公寓严重供过于求,这对于公寓价格来说会是一个大问题……分析某些区域需求供给比例的数量和可持续性,你会发现有大量公寓。那么如何脱颖而出就是个问题了。”

基础设施建设 支持公寓开发

根据Charter Keck Cramer的预测,本年度悉尼将有25,500套公寓竣工,墨尔本是17,090套,布里斯班10,300套。

Barr警告,在没有充分基础设施配套的前提下大量建造公寓,是一件很危险的事。Barr 说:“公寓必须和公共交通以及良好社区相配套,建一大批公寓,却无法形成社区,这样是不行的。打造社区,而不是简单建设住房,在这个方面还是很有改进空间的。”

在Barr的监督下,John Holland成功竞标悉尼铁路系统和墨尔本的Westgate隧道,他认为交通基础设施项目这个方面拥有充足的资金,如果采取妥善措施,将增加城市的吸引力,让成千上万的公寓变得更宜居。

“悉尼的铁路系统是一个重要的改变。我们希望充分利用基础设施建设热潮带来的机会,改变城市的面貌。” 他指出,中国母公司在中国兴建公寓时,就会保证有充足的基础设施来支持房产开发。

 

来源:澳洲新快网

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