Corelogic 租赁数据展现内城区市场的痛点

CoreLogic 最新的出租房源数据显示,疫情对内城区租赁市场的影响依然严重。

在截至 8 月 9 日的 28 天内,全澳市场上的租赁房源总量较上月有所回落,全国范围内下降了 10.9%。虽然目前大部分地区的租房市场逐渐收紧,但内城区周边出租存量仍有明显提升,对租金造成下行压力,对空置率造成上行压力。

以下是按 SA4 地区划分的租赁存量增长情况汇总。统计局将 SA4 地区定义为10-30万人口的广泛地区,由于与劳动力数据一致,因此是一个有用的衡量领域。

租赁房源的增加代表了在 3 月 15 日(澳大利亚录得第100例新冠病例的一周)之前的 28 天内统计的总租赁房源水平与 8 月 9 日之前的 28 天内统计的房源水平的变化。

在收入统计的全国的 88 个 SA4 地区中,有 78 个在这两个日期之间的租房房源总量有所下降。在总量上升的 10 个区域,有 8 个是悉尼和墨尔本的区域,而布里斯班内城和阿德莱德中心区和山区的租房存量也有所上升。

悉尼和墨尔本在租赁供应量增加凸显了自疫情发生以来租赁需求受到冲击的局部性。

从季节性来看,预计大部分地区的租赁房源会有所下降,因为每年年初和年底的市场租赁存量通常是最高的。在 2020 年之前的四年里,8 月中旬的市场租赁存量平均比 3 月中旬低 3.2%。

不过,这 10 个地区都是很大的租赁市场。CoreLogic 的数据显示,这些地区合计约占澳洲总租房市场的 27.6%。

更细化的地理数据显示,一些租赁房源存量上升幅度最高的地区是在墨尔本内城和悉尼市区及内南区。以下是租赁房源存量上升幅度最大的 SA2 地区。

在 Southbank 地区,租赁房源存量从 3 月 15 日之前的 28 天内的 568 个租赁房源,到 8 月 9 日的 1200 多个房源,出现了井喷式的增长。在疫情发生前的一年里,整个 Southbank 的出租房源总量平均每月 450 个房源。

有趣的是,随着墨尔本进入第四阶段的限制,墨尔本大部分地区的租赁房源总量开始下降。自疫情爆发以来,租赁房源过剩最多墨尔本内城区,在截至 8 月 9 日的 28 天内,总租赁房源下降了 8.1%。当中有相当一部分是在 8 月 9 日之前统计的减少的 450 套新房源,这说明围绕出租房产房源减少是的物理限制造成的。

租房存量积累较大的区域反映了疫情低迷期带来的诸多痛点,尤其是近期更多的评论强调了因为国际边境关闭而导致的住房需求缺口。因为大多数新移民到澳洲的人都是租房者,至少在初期是这样。在 3 月至 8 月期间,租赁房源有所提升的 10 个 SA4 地区,在截至 2019 年 6 月的一年中,合计占到了澳洲海外净移民的29.1%。

导致租赁房源大幅提升的其他因素包括:近期通过高层建筑活动的激增而大幅增加供应,而需求方面则受到了通常与租房者相关的劳动力市场疲软的额外影响,包括食品和服务业以及艺术和娱乐行业。

这些趋势凸显了一些受到严重影响的市场。由于投资者集中度相对较高,尤其是在内城区公寓市场,租赁供求模式表明,在边境重新开放和劳动力市场收紧之前,这些地区的价值下行风险增加。

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