澳大利亚房价连续第五个月创历史新高

CoreLogic 数据显示 3 月份房价上涨了 0.6%，而 PropTrack 的单独指数也得出了类似的结果

随着经济的复苏和人口的增加，3月份全国房屋价值连续第五个月创下历史新高。

数据集团CoreLogic编制的房屋价值指数显示，上个月房价上涨了0.6%，与二月份的涨幅持平。房价中位数为 772,730 美元，自 2023 年 1 月的最低点以来反弹了十分之一强。

PropTrack 的另一项指数也得出了类似的结果。3 月份全国房价环比上涨 0.34%，同比上涨 6.79%，同样创下新高。

CoreLogic的研究主管蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）说：”面对极高的利率、高生活成本压力、可负担性挑战以及极低的[消费者]情绪，需求一直相当有韧性。”

他说：”从某些角度看，人口增长速度是自 20 世纪 50 年代以来最快的，而新房审批却在下降，供需之间的不平衡看起来不会很快得到解决。”

CoreLogic 表示，在各州首府中，除墨尔本外，所有城市的房屋价值在 3 月份都有所上涨。悉尼仍然是房价最贵的城市，而珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价在过去一年大幅上涨后都达到了创纪录的水平。

储备银行自 2022 年 5 月以来的 13 次加息导致按揭付款飙升，尤其是那些在疫情期间现金利率降至 0.1% 的历史最低点时贷款的家庭。

但到目前为止，按揭贷款拖欠率仅略有上升，仍低于科维德疫情前的水平。如果失业率保持在半个世纪以来的低点附近，利率在今年晚些时候开始回落，那么房价上涨的速度至少会和目前一样快。

例如，销售量与 2023 年 3 月季度的低迷水平相比增长了 9.5%。CoreLogic 表示，成交量比过去十年每年这个时候的平均水平高出约 3.7%。

不过，经济承受能力紧张的一个迹象是市场需求转向价格较低的一端。1 月至 3 月期间，最低四分位数的房屋价格上涨了 3.1%，而市场上最昂贵的 25% 的房屋价格上涨了 0.7%。

价格较高的住宅往往会首先升值，走出低谷。劳利斯说，但自 9 月份以来，下四分位数的房屋价值上涨速度快于上四分位数的房屋价值上涨速度。

“由于生活成本压力大，利率也在上升，（贷款）适用性评估变得越来越难。”他说：”如果你的家庭收入处于中位数，那么在这样的市场中购买中等价位的住宅是相当困难的。”

劳利斯说，低价住宅价格上涨的趋势也可能反映出一些租房者为了避免 “租金持续增长 “和国内许多地区空置率较低而铤而走险。

他说：”我们看到首次购房者在市场中的比例过高。”他们约占自住需求的 28%，而长期平均水平约为 24%。”

CoreLogic 的全国租金指数在 3 月季度上涨了 2.8%，是近两年来最快的速度。

单位租金在 3 月季度上涨了 2.9%，略高于房屋租金的 2.7%。

总租金收益率也在上升，这一前景可能会吸引更多投资者重返房地产市场。例如，根据CoreLogic的数据，墨尔本3月份的平均租金收益率（即房产年租金除以房产价值）达到了3.57%，这是该城市自2015年3月以来的最高值。

不过，房地产行业也并非没有阻力。劳利斯说，负担能力问题仍然是一个阻力，如果失业率的上升速度超过经济学家目前的预期，这个阻力可能会变得更大。

如果澳大利亚央行看到消费重燃，也不会那么倾向于降息，因为房主们会因为资产升值而感到更加富有。

“监管机构最不希望看到的就是房价再次暴涨，”劳利斯说。”如果房价开始大幅上涨，监管机构会采取怎样的政策应对措施，这将是一件很有趣的事情，因为可以拉动的杠杆寥寥无几。”