经济学家警告澳大利亚面临经济衰退的风险

一位知名经济学家警告说，如果澳大利亚央行遵循市场定价，那么高杠杆率的悉尼房地产市场可能会倾覆，并使澳洲陷入衰退。

今年以来，官方现金利率已经增加了225个基点，因为澳大利亚央行正在努力抑制它预计在2022年达到7.75%峰值的通货膨胀。过去四次大幅提高现金利率，使其达到2.35%，而且央行表示可能会进一步提高。

澳大利亚金融服务公司Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters（见上图）告诉《澳大利亚金融评论》，如果央行像市场预期的那样激进地提高利率，这将导致房地产价格的 “实质性 “下滑，使经济陷入衰退。

Masters的评论是在9月19日星期一举行的AFR房地产峰会上发表的。

市场已经将2022年底的现金利率定价为3.3%，预计将在2023年4月达到峰值3.9%。 NAB周五表示，它预计10月份将连续第五次上升50个基点，随后在11月上升25个基点，使现金利率达到3.10%。

Masters说：”我们的模型表明，如果储备银行遵循市场定价，我们将有一个经济衰退，我们将有房价大幅下降。”

她的评论是在澳大利亚央行行长Philip Lowe最近发表的评论之后发表的，即加息的步伐将很快放缓。Lowe行长周五在联邦议会经济委员会上说，大幅加息的理由正变得越来越弱。他说，澳大利亚央行10月份的董事会会议将重点讨论是否有必要加息25或50个基点。

Masters说，Barrenjoey预计，一旦现金利率达到2.85%，澳大利亚央行将停止加息。她说，这远远低于共识估计，仅比目前的2.35%水平高出0.5%个百分点。

马斯特斯告诉AFR，2.35%的现金利率与 “杠杆率很高 “的悉尼房地产市场下跌25%，以及全国范围内的价值修正16%是一致的。

“这将是现代历史上最大和最长的房价修正。当然，这是在我们看到的最大的反弹之一之后，所以就房价水平而言，它把房价带回了2019年的水平，”Masters说。

如果澳洲央行按照市场预期加息，Barrenjoey估计房产价格将进一步下跌3%至5%。

“我认为，经济学家从这场大流行中得到的最大教训之一就是利率对住房市场的影响有多大，”Masters说。

与Masters的评论相反，《澳大利亚人报》的商业评论员Terry McCrann在周二的专栏中表示，对所谓的房地产价格灾难性下跌的歇斯底里应该结束。

他说，以前0.10%的现金利率为借款人提供的都是免费的钱，而目前2.35%的利率只是稍微差一点。对于住房贷款的借款人来说，该利率仍然是一个 “负的实际利率”。

尽管最近的价格下跌可以被称为 “温和”，但McCrann说，房价通常是 “收入的可笑的倍数”。

自澳大利亚央行开始加息以来，房价可能已经下降了10-15%，在悉尼可能下降了20%。

但McCrann表示，根据澳大利亚统计局的数据，自2011年以来，东海岸的房价已经上涨了65%至120%（分别是布里斯班和悉尼）。根据ABS的数据，澳大利亚的平均水平是84%，McCrann说，这几乎与墨尔本十年来86%的平均房产价格涨幅一致。

他说：”因此，如果房价下跌了15%, 这绝不是明摆着的, 悉尼的房价仍将比2011年上涨近90%，墨尔本的房价上涨近60%。”

此外，绝大多数房主仍将坐拥 “巨大的免税资本收益”，这些收益在那段时间里 “远远领先于普通的通货膨胀”，McCrann说。

根据CoreLogic的8月报告，全国房屋价值指数下降了1.6%，是1983年以来最大的月度跌幅。这标志着连续第四个月的下降，全国平均中值目前为738,321元。

CoreLogic表示，悉尼继续引领下行趋势，该月的价值下降了2.3%，中位数价值为106.6万元。