随着利率上升，市场预计将出现回调
随着利率上升，市场预计将出现回调
澳大利亚房地产市场在经历了两年的空前增长之后，已经进入了一个回调阶段，一些经济学家认为价格将出现两位数的下跌。
央行已经开始了一系列预期的加息，以应对不断飙升的通货膨胀。
房价已经开始停滞不前，最新的PropTrack房屋价格指数显示，4月份的增长率非常低，只有0.13%，是2020年5月以来的最低月度增幅。
而这是在5月初澳大利亚央行十多年来首次提高官方利率之前。
“这势头来自于价格，”PropTrack经济学家Angus Moore说。
“但这并不奇怪。自疫情开始以来，价格上涨了35%，本来就不可能一直保持这种增长。”
Westpac经济学家Matthew Hassan说，加息将抑制许多新买家的借款能力，这将看到需求软化，流向市场。
“Hassan先生说：”这将是一个相当大的转变，悉尼和墨尔本已经处于回调阶段，营业额已经下降了25%，拍卖市场也走弱了很多。
目前影响市场的因素
几个不同的因素结合在一起，给澳大利亚的住房市场带来了一种独特的不确定性。
利率上升
在长期的创纪录低利率时期，更多的澳大利亚人能够借到更多的钱来购买房产。
由于悲观的疫情预测没有实现，不再需要紧急政策措施。
尽管一再表示至少在2024年之前不会加息，但澳大利亚央行在今年5月被迫采取行动，而且进一步加息正在进行中。这将对房地产市场产生什么影响？
澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves说，市场 “可以继续下去”，但可能会出现价格回调，因为今年有可能多次加息。
Groves说：”但如果价格真的回落，我认为它不会像一些评论家所预期的那样大幅度回落。”
住房产业协会经济学家Tim Reardon表示同意。
“Reardon说：”随着利率的提高，高增长周期将停滞，我们将进入一个不同的周期，价格将下降，但在我们仍有供应短缺的情况下，很难看到房价大幅下降。
全球冲突和不稳定
两年来，澳大利亚一直处于与中国的贸易战中，而政府的更迭能否缓解与我们主要贸易伙伴的紧张关系，还有待观察。
这些摩擦给供应链带来了压力，而疫情以及生产、运输和物流的中断又使供应链严重恶化。
中国最近在上海的封锁使航运陷入瘫痪，使货物的流动更加延迟，而且价格昂贵。
俄罗斯在乌克兰的战争给这种情况增加了更多困难。它还使得燃料成本飙升。
建筑行业
住宅建筑业正在经历一场严重的 “完美风暴”：成本上升、需求旺盛和劳动力短缺。
在过去的一年里，一些大型企业已经倒闭，让客户失去了资金，或者是住宅未完工。
即使是大公司也表示，由于完成建筑的成本增加，他们在固定价格合同上损失了大量的资金。
价格会跌到什么程度？
在澳大利亚，拥有一栋房子的意义远远超过在我们头上有一个屋顶。
房产是个人长期财富的主要驱动力，因此，价值的变化既可以是欣喜的，正如我们在过去几年看到的那样，也可以是担忧的原因，甚至是恐慌的原因，如果价格向另一个方向移动太远的话。
Moore说，现在对预期的价格下跌提出一个百分比数字还为时过早。
他说：”如果澳大利亚央行不得不比我们预期的更快地提高利率，以抑制通货膨胀，我们可能会看到合理的价格大幅下降，两位数的下降并不是不可能的。”
银行的看法
四大银行已经发布了他们最新的房地产预测，所有这些都表明，到今年年底或2023年初，任何持续的利率上升预计都会影响到房价。
Westpac 预计，到2024年底，从高峰到低谷的跌幅将达到14%，2021年4月以来的大部分涨幅将被抹去。
Commonwealth Bank预测，价格将在2022年结束时持平，然后在2023年下降8%。
NAB预测，2022年将上涨3%，随后在2023年下降10%。
同时，ANZ预计，2022年价格将下降约3%，2023年将下降约8%。
哪些地区将受到最大影响？
由于利率上升是预测价格下跌的主要因素，预计澳大利亚市场的每个部分都会感受到一些影响。
Hassan说：”我预计这将会是很广泛的”。
“悉尼和墨尔本可能比其他首府城市和一些地区对加息更敏感，那里的价格上涨幅度异常大，可能会出现比你过去预期更多的反应。”
城市与偏远地区的对比
最新的PropTrack房屋价格指数显示，偏远地区的价格增长仍然超过了大都市地区，同比增长23%，而首府城市为14%。
这主要是由于疫情引起的远程工作转变的影响，这种影响仍然存在。
但是，如果疫情结束后，这一趋势发生逆转，工人们重新回到 CBD 办公室，一些地区，特别是那些靠近大城市的地区，可能会经历更深层次的回调。
Hassan 说：”一些地区比较脆弱。”基于首都的收入，可负担性看起来仍然合理，但基于区域的收入，它看起来非常紧张。”
REIA 认为一些地区的表现将继续优于其他地区，Groves 先生指出了较小的首府，包括他的家乡珀斯。
“珀斯在过去两年里有所增长，但远不及东海岸的城市，”他说。”像珀斯这样的城市，其价值仍可继续增长。”
那么，有什么好消息呢？
虽然失业率仍然很低，工资增长继续远离2020年12月的低点，尽管速度很慢，但单单是利率上升，从历史上的低基数出发，不应该足以给市场带来严重的困扰。
Hassan说：”当你有大的调整时，就是因为有困难的卖家和市场上实际过剩的房产。”
“虽然可能有一些困境，但劳动力市场不可能崩溃，也不可能看到大量的卖家进入市场。这应该是一个基于购买能力的非常有序的回调。”
需求可能再次飙升
澳大利亚边境的重新开放和国家移民计划的恢复将很快看到新的居民因个人和职业原因涌入。
当趋势恢复正常时，这些新人每年多达16万，他们都将需要有地方居住，无论是购买还是租赁。
数据显示，在疫情的早期阶段，投资者基本不在市场上，他们被平缓的价格增长和租房者飙升的需求所吸引，已经大举回归市场。
除此之外，政府帮助人们购买自己的家园的激励措施也将推动对高质量住房的需求。
除了现有的支持措施外，新当选的工党政府将推出一个共享产权计划，使购买更容易。
将下降纳入视野
过去几年的那些低利率也使许多房主能够提前偿还抵押贷款，或有足够的储蓄来帮助维持任何经济困难。
Moore 说：”利率上升对整个买家群体来说将是一个新的体验，”。
“但对大多数人来说，这不应该是一个问题，因为银行评估你的利率总是比你实际支付的要高。”
从长远考虑
而在过去几年中，由于有大规模价格上涨的缓冲，在这之前，价格修正不太可能对市场上的房主财富造成严重的影响。
Reardon 说：”你应该总是从长期来看房产价格，而不是从短期来看。”
“相对于过去几年的增长，即使10%也是非常小的下降。”
“大多数澳大利亚人仍然会发现他们的房子比他们购买时的价值高得多。”
