CoreLogic房屋价值指数自2020年9月以来首次录得全国性下跌,5月份悉尼和墨尔本两地的跌幅加快

由于较高的利率、不断上升的库存水平和较低的情绪,住房市场在5月份失去了更多的动力。CoreLogic的房屋价值指数(HVI)显示,悉尼(-1.0%)和墨尔本(-0.7%)的住宅价值继续录得最明显的月度同比下降,而堪培拉(-0.1%)录得自2019年7月以来的首次月度下降。

虽然其余首府的住房价值继续上升,但增长不足以抵消悉尼、墨尔本和堪培拉的贬值,这使得综合首府指数在该月下降了-0.3%。

自2月以来,悉尼的月度价值跌幅逐渐增大,而墨尔本在过去6个月中有4个月出现了下跌。

自1月达到顶峰以来,悉尼住房价值下降了-1.5%,但仍比疫情前的水平高出22.7%。 相比之下,墨尔本经历了一个较软的增长阶段,从高峰到现在的跌幅较小,为-0.8%,房价现在比疫情前的水平高9.8%。

堪培拉是澳大利亚仅次于悉尼的第二昂贵的房地产市场,经历了近三年的持续正增长,尽管在截至5月的三个月内住宅价值增长了2.2%,但较软的房屋价值和可负担性限制可能产生了影响。 考虑到5月份明显的下降,堪培拉的住房价值仍然比疫情前的水平高出37.9%。

在悉尼、墨尔本和堪培拉之外,5月份的增长趋势仍然是积极的,尽管大多数市场的势头较弱。珀斯和阿德莱德是个例外,这两个地区的季度增长趋势在5月有所提升,尽管这两个地区仍然低于季度增长的峰值。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示,尽管澳大利亚各地区的综合住房价值上升了0.5%,但这并不足以使全国指数保持在月度正值,5月份全国HVI下降了-0.1%,这是2020年9月以来全国指数首次出现月度下降。

“围绕着利率上升对房地产市场的影响,人们进行了大量的猜测,上个月现金利率的提高只是导致住房价格增长放缓或逆转的一个因素,”他说。

“重要的是要记住住房市场条件在过去一年中一直在减弱,至少在宏观层面上是如此。”

Lawless指出,全国住宅价值的季度增长率在2021年5月达到顶峰,在消费者情绪达到顶峰和固定抵押贷款利率上升的趋势之后不久。

“从那时起,住房越来越难以负担,家庭对更高的利率越来越敏感,因为债务水平增加,储蓄减少,贷款条件收紧,”他说。

“现在我们也看到了高通胀和更高的债务成本流向了更少的住房需求。”

在过去的一年里,随着大多数地区的增长趋势放缓,最近几个月的年变化率急剧放缓,在合并的首都城市中下降到11.7%,从最近的峰值21.3%下降到截至2022年1月的12个月中。

Lawless先生说,虽然继续表现出较强的增长条件,但澳大利亚地区的增长速度也已脱离峰值,年度增长趋势放缓至22.1%,低于1月份的峰值26.1%,并可能在今年余下的时间里呈下降趋势。

他说:”考虑到我们已经看到大多数区域市场的增长速度放缓,我们很可能看到增长条件随着利率的提高和负担能力压力的恶化而软化。”

他说:”可以说,由于供应和需求之间的持续不平衡,一些区域市场将在一定程度上避免住房价值的实质性下滑,因为我们继续看到整个澳大利亚区域的广告库存水平仍然非常低。”

广告库存水平的趋势有助于解释悉尼和墨尔本的疲软状况。在全国范围内,广告库存水平仍然比去年这个时候的水平低10.3%,比前五年的平均值低28.4%。然而,悉尼和墨尔本的库存现在比12个月前和五年前的平均水平要高。

悉尼的广告房源比一年前高5.1%,比五年平均水平高1.5%。 同样,墨尔本的广告库存水平比去年增加了1.3%,比基于前五年的平均水平高出8.1%。

Lawless说:”随着澳大利亚两个最大城市的库存水平现在高于正常水平,买家又回掌握了主动权。”

“更高的挂牌量增加了更广泛的艰难销售条件。自4月中旬以来,悉尼和墨尔本的卖家面临着较低的拍卖清盘率,而那些通过私人协议销售的卖家则需要更长的时间来销售,折扣率也更高。”

在悉尼和墨尔本之外,库存水平仍然低于平均水平,特别是在住房价值上升最快的城市。 阿德莱德(-39.5%)、布里斯班(-38.2%)和珀斯(-34.7%)的广告库存都远远低于五年平均水平。

虽然广告库存水平提供了一些关于市场供应方面的洞察力,但房屋销售量提供了关于住房需求的指导。

悉尼录得最大的估计房屋销售量下降,与2021年同期相比,在截至5月的三个月内下降了-33.4%。堪培拉(-21.6%)和墨尔本(-21.3%)也记录了活动的大幅减少。

“我们估计,截至5月的三个月,全国的房屋销售量比一年前同期低19.2%,但仍比五年平均水平高12.1%,”Lawless指出。

“更高的利率、更低的家庭储蓄率和可能更谨慎的贷款环境的结合,可能会进一步减少住房需求,就像广告中的总库存水平可能继续上升,通过在供应商之间创造更多的竞争,进一步赋予买家权力。”

全国每月住宅销售量*。

虽然房价增长已经放缓,但租金继续迅速上升。 在全国范围内,CoreLogic的Hedonic租金指数在5月份增长了1.0%,使季度增长率达到3.0%,比一年前增长了60个基点。

目前,各省会城市的租金年增长率为8.8%,各地区为10.8%。

在综合首府城市(独立屋租金增长8.6%,而单位租金增长9.1%)和综合偏远地区(独立屋租金增长10.7%,落后于单位租金的11.0%),单位租金的年度增长速度高于房屋租金。

Lawless说:”在疫情的早期,由于人们对大型住宅的偏好转变和国际边界关闭带来的需求冲击,对中高密度住宅的租赁需求急剧下降。”

“随着租金可负担性压力的增加,由于单位部门的相对可负担性优势,对高密度租赁的需求稳步增长。 最近,国际移民重返租房市场,也推动了需求。”

在租金上涨和房屋价值增长普遍放缓的情况下,收益率录得一些上升的势头,特别是在悉尼和墨尔本。

悉尼的总租金收益率从去年12月的2.42%的记录低点上升到2.59%,而墨尔本的收益率从12月的2.74%的记录低点上升到2.86%。

Lawless说:”尽管收益率呈上升趋势,但这两个城市的收益率仍然非常低,但如果住房价值继续下降,而租金保持这种增长轨迹,那么恢复到平均水平可能相对较快。”

随着利率在未来12至18个月的正常化,预计澳大利亚的大多数首府城市将进入一个由需求减少带来的下降期。

Lawless说,利率的轨迹将是未来住房市场结果的一个关键因素。对现金利率可能落地的预测是不同的。储备银行在5月的董事会会议上决定将现金利率提高25个基点后,澳大利亚央行指出。”预期利率将回到2.5%也不是不合理的”。金融市场仍在押注2023年中期之前现金利率将超过3%,而经济评论员在其现金利率预测中显示出广泛的范围。

由于住房债务与家庭收入之比处于历史高位,家庭资产负债表可能对利率上升更加敏感。

高通胀可能是导致住房部门增长条件放缓的另一个因素。 长期的高通胀率可能会导致家庭储蓄率下降,并可能削弱潜在借款人满足贷款人的服务能力评估的能力。

消费者情绪也仍然很低,西太平洋银行和墨尔本研究所的月度读数在5月份又下降了5.6%,达到了2020年8月以来的最低水平。从历史上看,消费者的态度和住房市场活动之间有很强的相关性。

这些因素,加上紧张的住房负担能力和贷款人更保守的方法,特别是对高债务水平的借款人,可能会导致中期的住房需求减少。

然而,Lawless也指出了几个缓解因素。

他说:”劳动力市场正在收紧,使失业率达到一代人的最低水平,并给工资增长带来额外的上升压力。”

“随着收入增长超过住房价值,住房存款的障碍将逐渐减少,减少购房者进入的关键障碍之一。”

“强劲的劳动力市场条件,加上经济增长,将有助于控制抵押贷款的拖欠,并减轻强制销售激增对住房价值造成额外下行压力的一些风险。”

在利率上升的情况下,帮助遏制不良房源的另一个因素是,大多数家庭都远远超过了他们的抵押贷款还款额。在最新的Financial Stability Review中,澳大利亚央行指出,拥有浮动贷款利率的业主的还款缓冲中位数已经从疫情开始时的10个月的计划还款额增长到2022年2月的21个月的计划还款额。即使贷款利率上升两个百分点,中位数的还款缓冲将减少到19个月,这仍然是相当大的。由于中位数家庭在抵押贷款偿还方面进展顺利,落后于债务义务的风险就会减少。

贷款压力也应在一定程度上通过贷款发放时的抵押贷款可偿还性评估降到最低。所有的借款人都在比贷款利率高2.5个百分点的情况下进行评估,自去年10月起,借款人在评估时有3个百分点的缓冲期。

Lawless说,在这些情景下,有理由预期借款人应该能够适应更高的贷款偿还成本,尽管如此快速的通货膨胀率可能会给预算拮据的借款人带来一些挑战。

他说:”随着央行将在今年剩余时间和2023年稳步提高现金利率,我们可能会看到住房价值的下降变得更加普遍,因为抵押贷款利率呈上升趋势。”

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